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南京市江宁区中航樾府（商业）项目运作可行性报告 宏大远洋地产投资策划有限公司 2015年7月11日 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 纲 要 目 录 第一章： 项目的基本位……………………………………………… 第二章： 项目介绍…………………………………………………… 第三章： 市场调研分析……………………………………………… 一：消费人群分布………………………………………………… 二：区域市场分析………………………………………………… 三：周边项目的定位分析………………………………………… 第四章：项目运营方式及业态配比…………………………………… 一：项目各层业态的布局规划…………………………………… 二：业态分布解析………………………………………………… 第五章： 项目分布的规划和相关分析……………………………… 一：项目各层业态的分布规划…………………………………… 二：各层业态分布解析与注意事项……………………………… 第六章： 租金与回报率分析………………………………………… 第七章： 结束语……………………………………………………… 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 针对人群定位: 商业类型定位： 综合类商业 专属性较强的专营商业 商业档次定位： 以中层档次的综合类商业体展开规划定位，较为符合项目本身的运营策略。 商业体的位置特性： 位于居住区范畴，因此该商业体引进业态将以生活配套型为主。 第一章：项目的基本定位 本项目属于社区类小型商业综合体 根据市场调研报告显示，该项目针对人群分为以下几类： 项目自身的消费群体 项目地周边的居住人群 周边商务往来认识的消费人群，公司职员，公寓住户及访客 商业业态主要以满足他们的日常生活和商务需求即可 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 该项目商业类型定位基础 项目引进的部分业态应具有主题特色，以差异性吸引部分针对型性消费群体的往来。如：主题网咖、书咖，主题酒吧，主题KTV，体验式业态。 酷 式 KTV 主 题 酒 吧 主 题 网 咖 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 本项目位于南部新城的核心居住区域三山板块，项目地址在天元西路和静淮街的交汇处。西临将军山，东依百家湖。紧邻机场高速，去机场和南站都非常方便，周边一共三条地铁线路，地铁一号线、三号线、六号线 已经全线开通，项目是由中航工业旗下的房地产板块公司开发，中航樾府是中航工业进入南京市场以来的首个作品，这也是目前三山板块最受关注的现代中式社区。整个项目占地面积约20万㎡，总建筑面积约30万㎡，容积率1.5，该商业综合体面积约15000㎡。项目周边百家湖小学、中学、南京航空航天大学、河海大学、正德学院等高等院校都在周边环绕，文化氛围浓郁。 第二章：项 目 简 介 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 第三章：市 场 调 研 分 析 消费人群分布 中航樾府社区及其周边消费人群总量约20万 主力消费群体： 占比30%（以中青年为主，收入偏高，消费能力强） 次主力消费群体：占比55%（以学生为主，消费能力适中，但消费意识较为活跃） 基本消费群体： 占比15%（以日常基本消费为主，消费能力偏弱） 总结：主力、次主力消费群体较高，消费观念较强，完全能够满足本项目商业 体量及业态定位标准。 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。 区域市场分析 项目一：同曦商业群；坐落于江宁开发区胜太东路8号。 作为同曦城主力核心店，于04年5月1日开业，商场总建筑面积2.7万平方米，总 营业面积2.5万平方米，包括地下一层在内的六层都为流行百货，主营流行服装，精品彩妆，照材，钟表眼镜，童装童玩，文具图书，办公用品等。定位为高品质的百货零售型商业体。 项目二：爱涛天成商业中心；坐落于天元西路199号。 以酒店餐饮，特色餐饮，休闲SPA为主的专营型业态。 周边项目的定位分析 南京宏大远洋地产投资策划有限公司 项目三：百家湖1912商业街；江宁新城百家湖东南岸。 项目为总面积3万多平方米的核心商业，集餐饮、娱乐、休闲等多功能于一 体；多元化功能划分的复合式街区。开街时间，2011年12月份，100%开街。 项