带队策划师市调培训.pptVIP

;完整的市调工作分为四个部分：;;2、前期资料的收集;3、基础准备工作 借款，请按照参与市调的人员和天数估测此次市调所需的费用，一般情况下，除却住宿费用，每人每天所需费用上限为50元（含餐饮和交通）。费用统一由带队策划进行保管或把控，建议一日一结，避免市调人员后续报销的麻烦； 相机，请带队策划提前借相机，争取保证每一个单独的小组都有相机可用； 确定出行工具（火车、汽车等）以及人员的汇合时间、地点； 查明当地天气情况和酒店等信息。;;1、市调过程中时间的把控和人员纪律性的建立 市调开始前的工作分析会，根据城市规模和工作量确定所需时间和人员调配情况，人员分组（以6人为例）将现有人员分为3组，男女搭配，新老搭配，保证扫盘的有效性。按片或者交通线路划分所扫项目，尽量提高时间利用率，让每个人明确每天的工作量和工作内容； 时间管理，强调早8:30到晚5:30的有效工作时间，保证人员的纪律性和工作质量； 每天一次碰头会，晚餐结束之后进行一日工作的总结会，按照小组为单位进行汇报，详细记录每个楼盘的情况，并根据当天扫盘的情况进行查漏补缺，同时安排并调整第二天的工作。 （设立会议记录员一名，人选为策划助理或者实习策划，会议记录员将所有扫盘信息进行汇集整理。）;;2、重申政府单位的拜访;建设局：主要咨询今年以及往年商品房开工建设的数据、在建商品房的数据、建成的数据等信息。（在很多地方政府没有建设局这一机构，类似于此类数据均在国土资源局或者房管局，也有一些城市将与房产相关的这类信息直接集中到一个部门，一般在房产交易大厅的专门统计部门。） 房管局（或房产交易大厅）这里是最容易获得房产交易类数据的地方，我们需要的主要信息是： ①当年及往年的成交数据（套数、面积、主力户型、楼盘等）， ②本月或者近几个月的成交数量和跌涨情况，同时， ③也可以和房管局内的工作人员咨询本市的房地产发展情况以及近期的需求和成交变化情况，获得更多有效信息。 ;;3、调研问卷的设计;比如项目当前处于规划前期，规划有可调的空间，就需要在问卷中更多的引导客群关注产品，方便我们从问卷中获得更细致的产品需求信息； 处于营销阶段的产品就适当弱化纯粹产品的信息，主要看本项目与客群的吻合度、客群的购房观念、以及对楼盘特点及细节的关注等； 中途项目的调研，我们就需要更多关注这个项目在市场上的口碑、人们比较容易接受的广告形式、产品与需求不同需求人群的吻合度、同类产品的对比差别等信息； ;;营销提案 ——释放“专业度”和“影响力”的关键环节;方案撰写之前先要明确几个要点——“三个不要”;第二个“不要” 主笔策划师应该在助理策划师将全部的市场信息整理完之后，按照信息收集情况对所有竞争项目进行回忆了解，做到真正的心中有数，对市场有整体的印象把握； （不要出现哪个项目因为不是你去扫的盘而你对它一无所知）;第三个“不要” 不要将助理策划统计的全部信息都放在你的PPT中，一定要精简出自己最需要的论据，并将其编辑加工，这主要是为了使整个PPT看起来思路更加流畅，避免出现拼凑的痕迹。 如果多人共同完成一个报告，那么你的PPT是个整合提升，出产完整产品的地方，而不是各个零部件的货架子，每一部分都要经过你的加工和整合； （保证PPT中每个P都有你加工过的痕迹，不管是内容的修改还是版式的统一）;前期策划的总体流程：;报告一共就分为这几个部分,但是大家千万不能认为所有的报告都是这样的组成，这些只是报告最基础的框架，甚至连每一部分的名称都不是固定的，一切还需根据每一次不同的项目和市调情况量身而制。;项目属性界定;产品本体认知;项目所在的市场分析;以全案营销报告为例，解读报告的五大组成部分。;;第二部分 营销解析 （客观问题分析） ;1、市场环境分析： 1.1 宏观大环境分析： 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 1.2 房地产市场环境 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度） ;1.3 供应市场分析： 行业环境分析是房地产供需分析的开端，接下来为了更全面深入的了解分析这个城市的楼市情况，我们进行供应市场的分析（竞争楼盘的分析），供应市场的分析一定要遵循总分总的结构，否则容易显的散乱无章: 开头需要说明分析的方法与标准、总体介绍这个城市中楼盘的情况， 分是按照区域、档次、物业等不同标准逐步分析供应市场的情况，切记要抓住重点，简明概括； 最后的总结需要从供应量、价格、开发水平、销售情况等方面总结这个城市房地产供应的情况，并在此分析过程中，点出