房地产市场研究方法.pptx

房地产市场研究方法(内容) ;房地产行业研究的定义 ;房地产行业研究的特点 ;市场研究在房地产行业中的应用 ;市场研究在房地产行业中的应用 ;市场研究在房地产行业中的应用 ;后期;房地产市场研究分析的层次;房地产市场调查;;房地产市场调查主要内容;房地产市场调查主要内容;房地产市场调查主要内容;1、 房地产市场竞争情况调研市场竞争对于房地产企业制定主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。对竞争企业的调研主要包括(1)竞争企业的数量、规模、实力状况；(2)竞争企业的生产 能力、技术装备水平和社会信誉；(3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；(4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。对竞争产品的调研主要包括：(1)竞争产品的设计、结构、质量、服务状况；(2)竞争产品的市场定价及反应状况；(3)竞争产品的市场占有率；(4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。2、 房地产价格调研房地产价格的大小对房地产价格的调研的内容包括：(1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响； (2)房地产市场供求情况的变化趋势；(3)房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；(4)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；(5)国际、国内相关房地产市场的价格；(6)开发个案所在城市及街区房地产市场价格。3、 房地产促销调研广告促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产房地产企业所关注的一个问题。促销调研的主要内容包括：(1)房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；(2)房地产广告的时空分布及广告效果测定；(3)房地产广告媒体使用情况的调研；(4)房地产商品广告计划和预算的拟定；(5)房地产广告代理公司的选择；(6)人员促销的配备状况；(7)各种营业推广活动的租售绩效。4、房地产营销渠道调研主要包括：(1)房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；(2)房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；(3)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；(4)房地产租售客户对租售代理商的评价。;项目辐射半径消费者购房半径研究;项目辐射半径主要受以下因素影响： 项目知名程度： 项目知名程度与项目辐射半径呈正相关，一般在同类项目当中，项目知名程度越高，项目辐射半径越大；无论是高档的别墅项目，还是低档的经济适用房，当然，项目知名度与广告投入力度、推广方式等等都有一定的关系； 项目规模： 项目规模与项目辐射半径半径同样呈正相关，项目规模越大，项目的辐射半径也越大； 项目周边交通网络： 项目交通便利程度也会影响项目的辐射半径，无论是低端项目还是高端项目，相对而言，低端项目辐射半径受交通的制约程度会更大，而高端项目相对而言受交通制约的程度会稍小一些，或者说不会过于敏感； 项目档次及属性： 项目档次越高，一般而言其辐射程度会越高，有些项目的辐射范围往往是跨区域或者跨国界的；比如经济适用房一般不会形成跨区域（指不同城市之间）购买力，但高端别墅项目往往需要进行跨区域、甚至跨国界推广；;消费者购房半径主要受以下因素的影响： 收入水平： 消费群体收入水平应该说是最重要的影响因素，不同收入水平群体或者说不同收入等级的群体基本 上不可能选择同一个项目；收入水平越高相对而言，购房半径会越大； 自由度： 自由度指的是消费者对每天24小时的自主支配程度，不同职业、不同职位、不同性质单位的群体在 “自由度”方面存在交大的差异，从职业方面看，“自由职业者”（如，记者、艺术家、私营企业 主等）应该是自由度最高的群体；从职位来看，普通员工的自由度要小于高级管理人员；从公司/单 位属性来看，机关/国有企业/事业单位的自由度相对比较低，而私营企业相对自由度比较高；自由 度在某种意义上决定了该群体的选择范围，比如“朝九晚五的普通单位工作人员”与“自由支配时 间的私营企业主”在选择地产项目的考虑范围会存在一定差异；一般来讲自由度大的群体相对而 言，其购房半径相对比较大； 时间价值： “时间价值”是指消费者单位时间的价值，不同群体之间的时间价值差异非常大，一般而言时间价 值越大的群体，对时间越敏感，同时花费在工作地点和居住地点往返通勤的时间越短，相对而言购 房半径相对比较小；;通勤能力： “通勤能力”在这里是指消费者从居住地点往返工作地点的能力，这里涉及两个方面的问题，第一，从宏观上讲，某个城市的总体通勤能力取决于该城市的交通网络的发达程度；交通网络越发达的城市，消费者购房半径越大；第二，从微观上讲，取决于消费者采用何种交通方式（与收入水平以及交通成本的承受能力有关），是私家车，还是地铁/城铁，或者公交车？拥有私家车群体的购房半径明显大于没有私车的群体； 工作地点： 工作地点对于消费者购房半径存在较大的影响，尤其是当消