商业街项目营销的策划方案.ppt

九、项目营销策略 关键词 国际概念 注册世界500强的国际商务空间 国际品质：顶级品质＝节能＋智能 居住世界各地朋友的世界村——中天国际公寓 国际的思维方式：大武汉·大华中·大中国·大世界的思维方式。 七、项目商铺定位 产品设计 西区商铺 东区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 “分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。 遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。 在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念， 最大限度地提高利润率。 七、项目商铺定位 价格定位 定价原则：依据不同区域，制定价格原则 层总价一般控制在20～40万，尽量挖掘市场资源。首付款控制——首付款 不宜超过4～10万元，降低投资门槛。 东区商铺 西区商铺 东区的临街店铺和西区步行街 一层商铺的价格为：10000元/㎡其他各层均价为6000元/㎡ 遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万～200万。 二、三层均价为：6000元/㎡ 遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客户。 东西区的临街店铺的均价为：25000元/㎡ 七、项目商铺定位 客群定位 本产品客群定位为经营群体和个体投资者 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。 2、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。 3、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构： 在30—55岁之间，其中又以35—45岁的投资者为主。 2、职业结构 政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。 七、项目商铺定位 投资者收益分析 标准铺位 30㎡ 销售均价 10000元／㎡ 总房价 30㎡×10000 =30万元 银行贷款 5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元) 租金收益 租金收益率10％ 年返租金额 3万元(30万元×10％=3万元) 提前返租 购房时返还3年租金9万元 实际首付款 6万元 偿还贷款 10年15万元贷款，月还款112.72×15=1690.80元 年还款1690.80×12=20289.6元 东区一层投资方式设计 七、项目商铺定位 投资者收益分析 投资者投资收益分析 租金收益 每年收益3万元，40年累计收益120万元 偿还贷款后 现金收益 A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元) B、10年累计收益97110元(9711×10年=97110元) C、40年累计收益87.111万元 (3万元×30+97110元—12.6万元=87.11万元) 40年商铺增值 保守估计增幅3倍，价值90万元(30×3=90万元) 40年投资总收益 177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元） 八、项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析 各产品功能的规模关系 1、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 八、项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析 各产品功能的规模关系 名称 物业类型 总规模（万m2） 写字楼 比例 公寓比例 商业比例 酒店 比例 国贸 写字楼、公寓、酒店 会展、商业 56 31.4% 12.1% 10.7% 19.6% 嘉里中心 写字楼、公寓 酒店、商业 23.2 35.3% 15.5% 6.5% 30.4% 东方广场 写字楼、公寓、 酒店、商业 80 50.0% 25.0% 12.5% 11.3% 赛特广场 写字楼、酒店、商业 9.5 31.3% \ 16.3% 30.4% 恒基中心 写字楼、公寓、商业 28 30.7% 18.2% 28.5% \ 盈科中心 写字楼、公寓、商业 21.9 30.1% 32.0% 21.5% \ 燕莎中心 写字楼、公寓 酒店、商业 16 13.1% 13.0% 16.7% 40.6% 八、项目功能及配套建议 各产品类型的功能分析 本项目规模比例关系如下 物业功能 写字楼 酒店 公寓和住宅 商业（俱乐部+商业配套） 总规模 规模（平方米） 24646 15000 56580 45560 137600 规模比例 18% 11% 41% 33% 100.0% 与北京七个项目相比，本项目各部分的功能比例吻合建筑综合体的 规模规律。不仅如此，本项目注重