在新规范下原来常用偷面积的几种方法是否可行.ppt

在新规范下原来常用的偷面积方法的可行性分析 何为“偷面积” 是指房地产开发过程中利用现行国家或地方政策中建筑面积计算的相关规定，建造有使用功能但不计入建筑面积或少计建筑面积的行为。（例如把计算规则中不计算面积和计一半面积的规定加以利用，达到赠送面积或送一半面积的行为。） 国家及各地方政府出台新规的背景 偷来的面积不占容积率指标，也不做房屋产权登记，对政府而言肯定减少了土地收入和税收。 偷来的面积不做产权登记，不属于政策部门监管的范围，如果赠送的面积减少了，购买者也很难维权。 国家及武汉市出台的新政策 《建筑工程建筑面积计算规范》 GB /T50353-2005 武汉市国土资源和规划局印发的《武汉市建筑面积计算规则》 （以下结合新的规范来评价原来常用的“偷面积”方法的可行性。） 偷面积方式一：低台凸窗和落地凸窗 　　其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于老的建筑设计规范规定 2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。? ???　在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 　　这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 　　缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 详见附图。 偷面积方式二：可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 　　为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。? ???　将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，目前常用的是在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。 　　缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。 详见附图 实 例 虚线为可打掉的假梁 新规范有关飘窗的规定 飘窗的窗台高度大于等于0.45米且突出外墙宽度不超过0.75米的飘窗不计面积。 当窗台高度小于0.45米且高度大于2.2米及以上的飘窗应计全面积。 当窗台高度小于0.45米且高度小于2.2米的飘窗计1/2面积。 可行性分析：按新的规定利用飘窗仍可偷面积，但所偷面积的空间减小。 偷面积方式三：超大入户花园和大阳台 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 详见附图 入户花园可以隔成一个小书房，非常实用 大阳台设计，阳台面积12㎡ 新规范对阳台和入户花园的规定 阳台、入户花园等附属设施水平投影面积的总和不得超过单套套内建筑面积的15%。 凹阳台围护结构外围水平投影面积不得大于8平方米且进深不得大于2.4米。 凸阳台和复合型阳台围护结构外围水平投影面积不得大于10平方米且进深不得大于2.4米。 入户花园、空中花园等附属设施面积要求同阳台。 满足阳台设计要求的均应按1/2计算面积，阳台不管其上盖高度为几个自然层高，均应计算建筑面积。 可行性分析：按新的规范，对阳台和入户花园等附属设施的面积、进深有了限制，不再可能出现超大入户花园和大阳台的设计，从而有效地控制了偷面积。 偷面积方式四：隐藏式衣橱 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。 新规范与隐藏式衣橱的相关规定 建筑物层高在2.2米及以上者应计算全面积，不足2.2米应计算1/2面积。 可行性分析：按新规范，2.2米以下的隐藏式衣橱也要计一半面积。在规定面积内，如果隐藏式衣橱计了一半面积，势必使室内的使用面积减小，这种衣橱不再具有吸引力，偷面积的意义不大。 偷面积方式五：送半地下室（一般是