海辰名居项目可行性分析报告.ppt

根据市场比较法，本项目2008年底入市，住宅部分可实现价格10000元/㎡. 项目 价格（元/米2） 权重 参考价格 怡康家园 7000 40% 2800 信和爱琴居 7500 40% 3000 桂芳园 8200 20% 1640 海辰时代 100％ 7440 项目溢价部分：市场自然增长率每年按10％；海辰及众厦的品牌溢价按10％； 09年项目入市均价＝8556×110％ ×（1+10％）2 =11388元/㎡ 住宅部分市场比较价格 经济测算前提三 物业市场价格 比较目前周边项目市场成交价格得出：项目市场基准价格为 7440 X 115% = 8556元/㎡ 一般而言，同区域同品质的新楼价格高出二手楼价格12~20%； 本区域的临街商铺租金约为160元/米2；本项目商业部分均价为： 30000元/米2 。 经济测算前提—物业市场价格及销售率假定 经济测算前提四 销售率假设 项 目 销售价格(元/米2) 销售率 备注 住宅部分 10000 95％ 设定项目6个月销售期 商业部分 一楼 35000 90％ 二楼 30000 80％ 三楼 25000 70％ 项目拟入市时间为2008年第四季度，项目销售周期为6个月，完成住宅95％和商业整体80％的销售率。 根据测算，项目的总投资约为6.7亿元，自有资金2.4亿 项目总投资估算表 项目建设进度 项目计划于2007年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2008底推出市场，2009年初完成销售，2009年底竣工，其开发建设期为2年。 序号 项 目 单方成本 （元/米2） 面积总量 (米2) 概算金额（万元） 1 土地成本 3064 88129 27000 2 前期工程费用 153 88129 1344 3 建安工程费 总额 27165 地下工程部分 4200 16170 6791 住宅部分 2500 48118 12030 商业部分 3500 23841 8344 开发成本 55509 4 不可预见费 2～3和的2％ 570 5 管理费用 1～3和的3％ 1665 6 财务费用 5429 7 销售费用 销售收入3.5％ 3589 合计 66764 注：依照2007年3月18日央行必威体育精装版公布的3年以内商业贷款利率，利率水平每年为6.57％。 项目前期由银行贷款及企业自有资金启动，从2008年第四季度，销售收入弥补部分投资款 序 号 项目 合计 建 设 经 营 期 2007年 2008年 2009年 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二 1 投资总额 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 1.1 建设投资 1.1.1 土地成本 27000 27000 1.1.2 前期工程 1344 1344 1.1.3 建安工程 27165 3881 3881 3881 3881 3881 3881 3881 1.1.4 不可预见费 570 81 81 81 81 81 81 84 1.1.5 管理费用 1665 238 238 238 238 238 238 237 1.1.6 销售费用 3589 1196 1196 1197 1.2 贷款利息 5429 2628 2801 2 资金筹措 66764 27000 1344 4200 6828 4200 4200 5396 8197 5399 2.1 自有资金 24000 2628 944 4200 2632 8197 5399 2.2 银行贷款 40000 27000 1344 4200 4200 3256 2.3 销售收入再投入 2764 2764 投资计划与资金筹措表 由投资变化曲线可以看出，初期项目开发投资较大，风险较高，而建设期资金流动平稳 投资资金需求曲线 项目总投资6.7亿元，其中包括土地取得费用共计2.7亿元，自有资金为2.4亿元 序号 项 目 资金（万元） 比 例 1 自有资金 24000 35.9% 2 银行贷款 40000 59.9% 3 销售收入再投资 2764 4.2% 4 总投资 66764 100% 项目资金来源表 根据项目规划指标及前述项目与市场分析，预计项目销售收入为10.37亿元 项目 描述 销售单价 （元/米2） 面积 （米2） 销售率 总额 （万元） 普通住宅 毛坯交付 10000 48118 95％ 45712 裙楼商业 一层 35000