海南省旅游房地产市场发展状况报告最终版.doc

海南省房地产市场发展状况 ----旅游房地产市场的研究 摘要：作为中国特色的旅游地产，在海南省 关键词：旅游地产 旅游业 房地产 房地产作为中国发展的支柱性产业之一,带来了巨大地经济效益,促进了中国经济增长迅速.近几年,中国特色的旅游地产兴起，实现了传统房地产发展到了密集开发的状态，房地产业与旅游业两个上行产业结合、交融发展的创新，是传统地产产品序列的重大补充。本文对海南省2013年旅游房地产市场进行分析,对其出现的问题进行研究,并提出相应的解决办法。 1 旅游地产简介 1.1旅游地产的内涵 “旅游地产”这一概念在我国使用较多，沈飞( 2001) 把旅游地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部分实现旅游功能;耿松涛(2013)对旅游地产进行如下定义: 旅游地产是指以优美的自然资源、悠久的人文资源为依托，满足人们旅游、休闲、度假及养生等综合需求，在旅游景区及其邻近区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。国内学者对其定义是具有旅游价值的房地产,包括度假村、旅游公寓、旅游酒店、主题社区、分时度假、产权式酒店. 本文对旅游地产的定义是:旅游地产是为实现房地产的旅游、生态、社会经济等综合价值的房地产开发项目，重点实现房地产的旅游价值。 1.2旅游房地产的开发模式 1.2.1依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式 度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。此类旅游房地产的特点为自然条件优越，品牌特色明显，目标客户明确。不论是前期规划还是后期建设，海南的度假酒店项目都是以国际、国内的高端客户为主要目标。 1.2.2以热点城市为主的旅游居住地产开发模式 此类旅游房地产的特点首先是在土地市场方面，未来的外城区将成为市场主要竞争地；在产品方面，房地产开发更加注重产品自身品质与特色的打造，在户型方面出现两极分化；在客户需求方面，市场为外向型市场，购房目的为旅游、度假、养老、投资等。以海南为例，海南具有独一无二的热带气候、环境等旅游资源，将这种资源与房地产融合在一起是海南建设国际旅游岛的客观需求，具有广阔的发展前景。从目前旅游房地产开发的情况看，三亚、海口、琼海依托强势的旅游资源，结合自身的城市配套优势，已成为海南旅游房地产市场发展的主力城市，并将这种以城市资源为卖点的居住地产、度假地产带入高速发展时期。 1.1.3 集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式 建设国际旅游岛是海南一次重大的战略调整，旅游业由“观光旅游”向“度假旅游”转变，同时也促进了旅游房地产市场的转型升级。因此，海南初步形成了独特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等为一体的综合性旅游房地产。此类旅游房地产开发的特点，在自然环境选择方面，是以海景、湖景、山景、文化景观等风景资源为依托，同时重视康乐资源（如温泉资源）、旅游配套资源等；在产品构成方面，这是多种类型组合的旅游地产产品，可以满足不同消费者的需求；在目标客户方面，在丰富的旅游度假产品基础上，目标客户范围较广。同前两种开发模式相比，此类旅游房地产的优势最大。 2 海南旅游业发展分析 2.1海南旅游业发展综述 近几年，海南加快推进国际旅游岛建设，把旅游业作为重点产业发展，凭借其独特的自然和人文资源，大力开发和整合旅游资源，积极开展旅游宣传促销活动，不断夯实旅游发展基础，海南旅游市场呈现良好发展势头，来琼游客日益增多。2013年，全省接待过夜游客累计达3672.51万人次，同比增长10.6%；全年旅游收入428.56亿元，同比增长13.0%。 2.2海南旅游业发展现状分析 2.2.1旅游市场持续较快发展 2013年海南旅游市场呈现前低后高，全年实现较快发展的态势。一季度全省接待过夜游客人数919.67万人次，同比增长7.5%，增速比去年同期回落2.7个百分点。二季度全省接待过夜游客数为777.8万人次，同比增长10.7%；三季度全省接待过夜游客数为833.96万人次，同比增长14.1%，全年实现10.6%的较快增长。 2.2.2中西部旅游发展进程加快 海南省中西部地区旅游市场仅占全省的15%左右，旅游规模较小。近几年，中西部市县立足本地区旅游资源特点，注意发挥各自的旅游优势，旅游发展明显快于其他地区。2013年，海南省中部六市县共接待过夜游客232.25万人次，同比增长25.4%，西部六市县共接待过夜游客351.13万人次，同比增长18.3%，增速均大大高于全省平均增速。中西部地区接待过夜游客人次比重逐年上升，从2011年的13.6%、2012年的14.5%上升到2013年的15.9%。