房地产运作全过程.ppt

战略与定位 战略形成 竞争定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位 五个定位 物业发展建议体系 一个体系 Part1. 地块价值分析 Part2. 规划布局设计 Part3. 建筑单体设计 Part4. 园林景观设计 Part5. 项目配套 Part6. 技术应用 Part7. 项目分期 物业发展建议的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 原则：一切均基于CVA “竞争的价值增加” (Competition Value Added) 物业发展建议的考虑因素 市场竞争性 地块价值的发掘利用 客户价值的增加 物业发展建议的考虑因素 市场竞争性： 基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向； 客户价值的增加： 客户价值分析 基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案； 地块价值的发掘利用： 基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向 房地产项目价值构成 有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 产品品牌 价值构成 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 通达价值 外部配套 产业价值 自然景观 社会认知 经济指标 规划设计 内部配套 建材设备 创新价值 基本物业 VIP服务 个性化服务 企业品牌 场所精神 项目精神 有形价值 无形价值 项目外部（社会）配套价值 交通价值 产业价值 自然景观资源 社会认知价值 房地产项目价值构成 交通便利性与可达性 例如：玉渊潭，昆玉河边的项目 商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD 生活配套、医疗环境、教育环境等 社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 房地产项目运作全过程分享 用地勘测 方案设计 施工 施工图设计 竣工验收 可行性研究 立项 前期策划 定位、物业发展建议 营销执行策划 开盘筹备 销售执行 执行与调整 设计任务书 方案评标 规划设计沟通 设计细部沟通 平面设计沟通 交房方案 取地 土地投标方案 取地 土地投标顾问方案 项目可行性报告 协助交房 执行 房地产运作流程 房地产运作流程 取地阶段 前期策划阶段 项目建设销售阶段 尾盘和交房阶段 1 2 3 4 一、取地阶段 开发商 1、收集土地信息 2、依据市场分析和公司实力进行投资决策 3、招拍挂拿地（协议、转让、合作、收购、招标、挂牌） 代理商 1、地块可行性分析报告 世联可行性报告1 可行性报告2 市场环境 定位方向论证（竞争定位、客户定位、产品定位、价格定位） 经济测算 2、招拍挂拿地方案 土地投标顾问服务内容 阶段目标：帮助开发商取得可开发土地 可行性报告的基本内容 一、项目概况 项目区位、四至、交通、配套等。 二、投资环境分析 城市宏观环境 房地产宏观市场研究 房地产微观市场研究 三、项目发展设想 SWOT分析 项目定位 总体规划意向 建成后的社会效果分析 四、经济测算与可行性分析 项目开发周期 售价预估 投资估算与资金筹措 盈利能力与风险控制分析 经济效益评估 可行性结论 即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。 可行性报告的目的 目的 对象 重点 1、融资 银行 风险与安全 2、立项 政府 社会效益、 环保 3、投资 开发商 市场、政策、回报 4、合作 海外基金 过往业绩、团队组合 代理商 二、前期策划阶段 前期策划阶段 项目定位与物业发展建议报告 产品跟进 市场研究 项目定位 物业发展 规划方案 单体户型 景观 配套 建