广西北海东尚领域项目前期策划及形象塑造.pdf

2 0 0 9 , 广西北海东尚领域 2009,GUANGXIBEIHAIDONGSHANGLINGYU 99 55 277 / 企企划沟通稿划沟通稿 项目前期策划及形象塑造 不在方向中选择 就在方向中迷失 目前最重要的是我们从哪个方向走 直接一点我们首先 提出本案的五向提出本案的五向 四策推广方向四策推广方向 三亮自己强向 二查客群聚向 一看市场动向 市场在变，游 戏规则在变只戏规则在变只 一看市场动向 有准确扑捉到 目标市场的方目标市场的方 向，才能赢得 这场营销战役这场营销战役 ◎◎宏观市场大市场环境分析宏观市场大市场环境分析 北海市房市仿佛突然北海市房市仿佛突然 “复苏复苏” 从从２２月下旬起月下旬起，北海出现了令人惊愕的北海出现了令人惊愕的 ““井喷井喷””现象现象，纷至沓来的纷至沓来的 外地购房者在各个楼盘前流连忘返，交易量和房价双双快速上升。 1、政策刺激导致北海房市升温原因 国务院批准实施国务院批准实施 《《广西北部湾经济区发展规划广西北部湾经济区发展规划》》直接刺激了全国各地直接刺激了全国各地 消费者的投资欲望，由于房源有限，市场一下子就进入“供不应求”的 状态，导致房价再一次猛升，仅仅两三个月的时间，房价几乎翻了一 倍，“弥补性”上涨的特点再次显现 2、供需失衡，房价过快上涨 一方面外地购房者大量求购，另一方面供应的房源有限。从去年下半年 起，相当长时间只有极少量的项目获批准开工，而一些获准建设的项 目，开发商采用“挤牙膏式”开发，一个楼盘分成三四期，吊高市场胃 口，而许多楼盘刚动工甚至立项时就通过内部登记方式销售，反复炒作 的其实是相同的房子的其实是相同的房子，导致房价越来越高导致房价越来越高 导导 致 由于房价上涨过快，开发技术及房屋品质的提高速度跟 不上房价的上涨速度，导致“价值﹤价格”的价格虚高 局面，购房者开始产生抵触心理，购买行为回归理性。5 月份之后，虽然成交量依旧保持持较高水平高水平，但价格上涨 已经放缓，这就说明，以目前的价格水平，市场仍然可 以接受以接受，，而再提价就比较难了而再提价就比较难了。。 政策对低总价产品产生利好刺激 房 地 扩内需、保增长： 计划4万亿资金进行扩内需、保增长 产 2008年“国三条”：明确二套改善型普通自住房的定义、鼓励二手房市场 政 策 2008年12月促进房地产健康发展：明令以合理价格促进商品住房销售 金金下半年年下半年：：连续连续55次降息次降息，，降低购房压力降低购房压力 融 政 2009年2月份：个人首购90㎡以下普通住房 暂免征收契税 策策 2008年年10月份月份：减税费降首付减税费降首付，刺激楼市发展刺激楼市发展 对于投资者：投资门槛逐渐降低；对于自住者：购房负担也相对较轻 潜在上市量预判潜在上市量预判：未上市项目未上市项目 总建筑 楼面地 成交价 编号 座落 面积 土地用途 价（元/ 成交日期