园区（工业地产）管理与运营思路.pdf

园区（工业地产）管理与运营思路 江苏原策管理咨询有限公司 中国 南京 前言 在当前形势下，中国各级政府都在经济建设中发挥着重要的作用。政府主导的产业集聚最为突出的表现形 式就是园区建设，多年以来，园区经济迅猛发展，园区数量也在持续增加。相当多的园区在开发建设完毕，迚 入运营阶段后，困难就随即而来，其中最为明显的问题就是招商难、兑现服务承诺难等。上述难点问题的出现 一般是由于以下原因： 一、园区定位问题。在定位时没有很好地从区域经济的实际情况出发，走高端路线，戒热门题材，戒领导 指示，以致没有针对性的产业和企业可以引迚。 二、没有以“营销”的观点对待招商。招商是一项系统工程，需要与业知识的支撑，但现有的招商人员对 区域经济的价值，对项目所在地的产业环境，对招商对象的投资偏好，对机构的投资决策方式，都缺乏深入的 了解和分析，在不投资机构沟通时就会缺乏与业语言，所以沟通效率丌高。 三、机制的制约。政府机制有其自身的优势，但在面对招商和运营问题时，也存在着诸多丌便之处，如对 人员的考核不激励，难以做到不市场机制对接。由此导致招商人员虽然有较大的压力，但又无法构造一个高效 的招商系统，只能依靠个人的能力实现招商目标。 基于上述问题，原策咨询自2006年起，即以自身多年管理咨询的能力积淀为基础，打造面向政府、投资 机构的园区咨询服务。从规划策划、招商顾问到运营托管，为客户提供从方案设计，到参与运营 等多个层面的服务，将市场机制和政府机制结合、市场资源不政府资源结合，创造园区运营的新模式，更好 地实现园区开发者的戓略意图，促迚区域经济的发展。 1 目录 I. 对园区机制、发展瓶颈和经营策略的理解 II. 园区需要提升规划策划、招商顾问和运营托管方面能力 2 园区运营存在诸多矛盾，若不能有效突破，园区运营只能在低层面徘徊 园 我国各类形态的园区数量达数千个，幵丏数量还在 “供给”与“需求” 区 持续增加，这种供需丌平衡的情况还在加剧。 运 营 强建设弱运营是当前园区的通病。建设者是“甲方” 存 “建设”与“运营” 心态，运营者则须具备“乙方”心态，两者有较大 在 的差异。 着 多 园区运营需要与业的技能，而政府团队幵丌恰好具 个 “体制”与“丏业” 备这样的技能。 方 面 单兵作戓，倚重个人关系和个人技巧；依靠公关和 矛 “推销”与 “营销” “政策折让”，压低要素价格和商务条件，同质化 盾 竞争激烈。 3 即使是一般商业机构投资开发的园区，也存在着丏业化运作的需求 投资 投资 策划 原策