商业地产运营模式研究 (2).pdf

商业地产运营模式研究商业地产运营模式研究 2010年02月 研究背景研究背景 2008年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期 。在这 一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商 齐头并进齐头并进 ，掀起了掀起了一波商业地产扩张的高潮波商业地产扩张的高潮。。 而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企 业长期发展战略的重要部分。 如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸 等。 住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在 我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始 ，商业地产完善的发展概念也许是在 近期才有的。 商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营 理念还从事操作商业地产， 风险不言而育。 所以有必要对商业地产运营模式进行所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识次全方位的认识。。希望本报告能起到抛砖引希望本报告能起到抛砖引 玉的作用！ 壹壹、理论篇论篇 导导 读读 目目 录录 核 贰、市场篇 心 叁、借鉴篇 内内 容容 肆、建议篇 壹壹 理论篇 一、商业地产涵义 二、商业地产分类 贰 市场篇 三、商业地产与住宅地产区别 四四、、商业地产的价值商业地产的价值 五、商业租售模式 叁叁 借鉴篇借鉴篇 肆肆 建议篇 第一部分 理 论 篇 商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产的价值 租售模式 商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和 地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附 着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。 广义概念 广义而言广义而言 ，，商业地产是指各种非生产性商业地产是指各种非生产性、、非居住性物业非居住性物业 ，，包括写包括写 字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等 狭义概念狭义概念 狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式， 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、 融资模式融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓公寓、写字楼写字楼 等房地产形式 注注 ：：商业地产与商业地产与 “地产地产 ”的关系不如与的关系不如与 “商业商业 ”来得紧密来得紧密 ，， 其更多属性是在“商业”上。 第一部分 理 论 篇 商业地产概念 商业地产分类 与住宅比较 商业地产价值 租售模式 随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋 势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购 物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式 很多很多 。 分类方法 种类 11.百货商场百货商场 22.超级市场超级市