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同仁国际大厦营销策划 第一章 项目分析与诊断 一、 项目分析 1． 项目优势分析 1) 地铁上盖物业； 2) 纵贯南北、东西向交通大动脉的枢纽位置，通过地铁再换乘的中转站； 3) 地处广州路和珠江路的交汇点，是电子和科技新兴区的碰撞、交融； 4) 与易发、南大君临国际科技园、交通大厦、地铁大厦形成一个科技商务办公区； 5) 相对于鼓楼区域的写字楼而言，本案的是科技、智能、新兴的写字楼； 6 ） 相对于新街口地区写字楼、商场普遍存在的停车难、交通堵、出行不便的状况，本案由于自身所处的交通位置以及 4 层地下停车规划所显现出的优势就是非常明显和关键的； 7 ） 办公部分各单位面积划分适中、形状规矩、位置分布合理，便于业主根据使用的实际需要分割、合 并，便于装修、布局； 8 ） 选择地铁为主要交通工具的人群经济实力相对较强，因此地铁带来的不仅是巨大的人流量，更是非常可观的消费力； 9 ） 本案的开发商在招商管理上的优势是不容置疑的。 10）本案外观设计大方、高耸，气势感、科技感、现代感强，品质卓越。 2． 项目劣势分析及“诊断处方” 1）土地年限问题 带格式的: 缩进: 悬挂缩进: 4.27 处方：作为专业营销代理机构，必然也是化解问题的高手，准确的定位，高操的营销手法必能在恰当的时机寻找恰当的 字符 市场切入点。 2 ）周边以IT、科技出牌的办公物业很多，竞争激烈，本案何以脱颖而出； 处方：地段的优势+差异化的定位+ 非常规的营销。 3 ）项目地处珠江路西侧，和直接IT 经济连接不够紧密，虽然地处交通枢纽的优越位置，但现状是车流 滚滚却没 有人流的驻足点； 处方：我们可以采取无竞争对手战略——错位营销与超强定位结合，探寻本案不可复制的唯一性。 4 ）本案所处的区域内存在巨大的商业空挡，中山大厦也经营的不温不火，而距此南北2 公里范围内有新街口、山西路两 大综合性商圈，存在长久的消费空挡，但是如何找到本案的爆发点是个问题； 处方：紧随着周边商业和地铁发展的脚步，借势是我们的特长，组织人流和车流，这里会成为真正的交通枢纽。 5 ）这个区域的商业氛围需要2～3 年的时间培育，这对商家、对顾客都是信心上的考验。 处方： 营销的过程就是在不同的过程中不断地为消费者建立信心，专业团队会整合各种资源，以最短的时间预热整个市 场。 6 ）项目 1～6 层为商业，面积为 2.8 万平方米，商业面积不够充分。 处方：特殊的地段，必然会带来特殊的消费需求，当找到一种更加具有竞争优势的组合，就可以成为领跑者，这也是创 新性整合的过程。 二、 项目产品建议 1． 产品定位与建议 “好产品经得起一切的推敲”，细微之处的周到体贴展现本案优秀的品质。 从策划及后期销售的角度出发，切身考虑消费者的感受及生活、消费习惯，并结合项目的周边环境和定位，通过细 节的修饰以提升项目品质感。 现有办公大堂过于狭长，只具备通道功能，无宽敞聚集的空间，影响接待、展示、休息空间等服务功能，不符合项目办公楼的档次定位。建 议在满足外部交通流线安排等设计要求的基础上，适当增加大堂宽度，并通过考究的室内装修、高档材料的运用体现豪华 气派的风度，以提升项目价值度与认可度。  注意地铁出入口与商场的衔接 地铁作为本项目的一大利好