山东威海市沟北地块市场综合定位报告.pdf

山东威海市沟北地块 市场综合定位报告 北京嘉论 报告框架 Analyze System 第一部分：开发背景 第二部分：项目土地属性分析 一：威海市宏观背景分析 二：项目基础分析 三：土地属性界定 第三部分：住宅部分研究 一：项目住宅部分定位分析—— 目标客户定位 二：项目住宅部分定位分析——市场竞争分析 三：项目住宅部分定位分析——开发方向与功能定位 第四部分：商业部分研究 一：项目本体价值分析 二：相关商圈对本项目影响作用分析 三：项目商业需求研究 四：项目商业定位 开发背景 项目原规划解读 北京嘉论 项目原规划解读及需要解决的问题 项目原规划： 项目原属于沟北村改造项目“北港 ·富海家园”的一部分； 地块由沿海埠路的商业金融用地和东侧的居住用地部分组成； 原指标： 2万 写字楼 回迁3万 1万 住宅 总建 13万 6万 住宅 开发 10万 2万 商业 2万 酒店式公寓 本轮沟通需要解决的问题： 本项目居住用地住宅定位 本项目商业金融用地中商业、酒店式公寓的定位 项目启动时间和开发周期 项目商业、住宅、酒店式公寓定价 本项目客群分析 北京嘉论 项目土地属性分析 1 ：项目城市经济背景分析 威海市宏观背景分析 城市基本概况：地理、人口 环渤海区域，胶东半岛最东端，“千里海岸线， 一副山水画”，与韩国距离最近的海港城市。 地理位置 威海市位于山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与 烟台市接壤。东西最大横距 135公里，南北最大纵距81公里，总面积 5436平方公里，其中市区面积731平方公里。海 岸线长985.9公里。 至2008年末，威海市辖文登市、荣成市、乳山市3市和环翠区、威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威 海工业新区（3个开发区管理委员会是市政府派出机构）4区，共50个镇、 18个街道办事处、2536个村民委员会、339 个居民委员会。 数据来源：历年威海市统计年鉴及政府公布信息 北京嘉论 威海市宏观背景分析 城市基本概况：地理、人口 人口保持低速增长，城市规模小，居住密度低。 中小规模城市。 威海市区年人口导入量增长缓慢，每年增长3%左右 ，从人口规模上看属于小型城市。威海全市目前总人口252万，从 1999年连续10年人口自然负增长，人口平均预期寿命达到75.4岁。处于劳动力供应充裕、人口抚养比低、储蓄率高的 “人口红利”期。 威海市历年人口增长情况（2000-2008 ，万人）