中海地产-苏州中海半岛华府项目后评估报告.docVIP

苏州【中海半岛华府】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年五月 第 PAGE 10 页 共18页 苏州【中海半岛华府】项目后评估报告 前言： 中海半岛华府项目是苏州公司运作的第一个项目，项目自2004年11月24日通过政府公开出让获得，2005年4月正式开始动工，自最后的二期小高层公寓于2006年7月22日销售以来，除部分车位以外，别墅和小高层公寓均已售罄，2007年11底达到后评估时点。（数据截至时间为：2007年11月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的开发项目，尤其是别墅类项目提供一定的借鉴。 苏州中海半岛华府项目后评估过程中，苏州公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u 核心内容提要 2 【项目概况及评估综述】 3 【项目投资管理评估】 4 【项目规划设计工作评估】 4 【项目营销工作评估】 8 【项目进度、工程管理评估】 12 【项目成本管理评估】 16 核心内容提要 【投资管理评估】 可研阶段对苏州房地产发展方向的选择以及土地吸纳的时机把握较好。 本项目通过快速启动，加快开发进度，及时回笼资金，通过与政府协商延迟最后一期地价款支付时间等措施，使项目的内部收益率大幅度提高。 【财务管理评估】 该项目实现收入比可研有一定增幅，成本利润率24.0％，实现了项目投资预期，但成本指标也有一定的增幅，尤其是建安成本有一定的超支，应进一步注意这方面的控制，建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。 【规划设计工作评估】 项目在发展周期较短、设计参与单位较多的情况下，较好的完成了规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、装修设计等方面的设计管理工作，顺利实现了项目的策划概念，保证了项目的高档次定位，并赢得了市场的认同，取得了良好的经济和社会效益。同时也为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】 本项目是中海地产在苏州最先亮相的代表性项目，为中海地产在苏州的发展奠定了基础，赢得了良好的口碑。作为园区2005年最大的联排别墅项目，引领了园区联排别墅市场的发展，同时引领了园区湖东别墅市场的走势。 本项目在最终实施过程中，产品定位准确度 90%、主题及形象定位准确度100%、目标客户定位准确度70%、物业定位准确度80%、配套定位准确度80%，在营销策划方面取得了较大的成功。 【发展进度、工程管理评估】 本项目作为苏州公司的第一个项目，而且是别墅项目，项目计划的编制对不可预见因素估计不足，进度管理方面缺乏经验，值得总结。 别墅类工程施工中的重点和难点问题较多，本项目在施工管理中积累了一定的经验与教训。 【成本管理评估】 本项目为苏州公司首个项目，成本控制中，可研数据与集团批复的实施阶段控制指标有较大差异，苏州公司经过努力，最终实际发生预测数在控制值范围内，建安成本略有增加。但是建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，苏州公司对此进行了较深入的总结分析。 苏州中海半岛华府项目后评估报告 【项目概况及评估综述】 项目概况 【中海半岛华府】项目位于苏州工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，项目用地东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道，地理位置较为优越。 项目块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个半岛，其上主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。 项目经济技术指标 本项目占地72,346 m2，一期南区容积率0.60，总建筑面积37,276.45m2，其中计容面积28,834.73m2，不计容面积8,441.7 m2 本项目分为二期开发，其中一期包括119套联排别墅以及一座商务休闲中心；二期包括71套联排别墅以及53套小高层公寓。除联排别墅自带停车位外（共计190个），规划设计地下停车库1个，建筑面积2,880㎡，停车位61个。 项目开发周期 项目土地于2004年11月24日通过政府公开出让获得，项目一期于2005年4月8日正式开工，2005年12月30日竣工验收，2006年4月30日入伙，项目二期于2006年3月6日正式开工， 项目综合评估 本项目的投资较为成功。本项目容积率虽然作了调整，减少了用地面积，但由于项目品质提高，售价没有降低，销售速度提高，管理费用、财务费用均有所节约，故本项目经济技术指标及最终收益没有产生影响。 本项目产品定位较为得当，销售价格定价克服了重重困难，整体的销售