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颐思殿广场招商方案 上海永智蓝创市场营销策划有限公司 二零一一年三月 目 录 • 运 营 模 型 • 招 商 方 案 • 流 程 节 点 颐思殿广场项目运营模型： 【理想状态】十年收租总金额 = 十年返租总金额 【市场实际】十年收租总金额 十年返租总金额 【奇胜实操】十年租赁运营收入总金额 ≥ 十年返租总金额 殿广场项目采用统一经营管理， 十年稳定回报的方式运营，要实现收支平衡的理想运营状态必须符合如下数据测算： 返租金额与十年收租金额理想持平状态静态核算租金： 为5.49元/平米/天，其中一楼租金均价为11.2元/平米/天，二楼为8.67元/平米/天，三楼为5.30元/平米/ 核算租金：租金起价均价为3.14元，其中一楼5.1元，二楼3.27元，三楼1.83元。 83%的返租相当于平均每年递增率为7%。【详见颐思殿运营数据静态分析表】 际 路租金市场行情和现有商家承租水平两个数据显示，松东路的租金均价为3.3元/平米/天， 数据转化为项目各楼层的租金起价分别为一楼4.57元，二楼3.6元，三楼1.65元。 行业租金年递增率仅为3-5%。【详见颐思殿项目市场行情数据分析表】 较 状态的收支平衡测算与现实的市场租金行情存在较大偏差，即起点租金过高，年递增幅度较大 收租总额的两大要素是起点租金和年递增率， 为理想状态下的的起点租金和年递增率两个要素同时远远高出市场实际， 市场实际的租金行情，项目运营面临入不敷出的局面。 租金总收入为8617528455元而返租金额， 高达8690853531元。 松东路现有营业情况租金推算表（起步租金：5.30元，年递增率：3% ） 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10 回报 元） 1251951 1251951 1459727 1459726 1668601 1876792 1876726 0853251 2853251 2938 每天 平米 （元） 4.62 4.85 5.09 5.35 5.62 5.90 6.19 6.50 6.83 7 每天 平米 （元） 3.63 3.81 4.00 4.20 4.41 4.63 4.86 5.11 5.36 5 每天 平米 （元） 1.65 1.73 1.82 1.91 2.01 2.11 2.21 2.32 2.44 2 十年租赁运营收入总金额 ≥ 十年返租总金额 提高收入 减少支出 层高 建隔层 拔高租金 降低3%返租率 有节奏拔高递增率 控房减少返租总额 控房带来的增值收益 返租基数改为合同 控房带租约销售无 租赁总金额=租金*面积*时间 返租总金额=计租金额*返租率 租金、面积、时间都与总额成正比 尽可能降低返租率 租金提高靠物业的硬件条件—提层高 建隔层 尽可能减少计租金额 招商、开业时间节点提前保证早收益 操盘要实现收支平衡或略有盈余的目标，需要出奇制胜，策略如下： 性控房【舍近求远 追求长远收益】 过把部分房源“控”起来，两到三年之后再入市销售的方式来实现战略调整。 ：①用空间换取时间“控”部分房源来推后返租节点为运营赢得时间并有效减少返租金额 ②用时间换取空间 控房期间房价上涨带