地产基金创教材业潮.pdf

【新世纪周刊】富人投资新宠 地产基金创业潮 来源：新世纪时间：2010 年8 月9 日【字体：大 中 小】 随着银行严控房贷，本轮房地产调控为房地产市场降温的同时，却为地产私 募基金的火热创造了条件。 “如果是简单地做金融，(地产基金)就会跟银行、信托竞争，市场为什么要 付给地产基金比信托更高的价值呢？不是因为地产基金钱多，最终应该是专业能 力。”7 月13 日，高和投资董事长苏鑫向本刊记者说。 一年前，苏鑫还在SOHO 中国(00410.HK)任职，是潘石屹麾下主管销售的副 总裁。离开SOHO 中国后，他开始管理自己的基金。5 月初，高和投资在北京宣 布，收购昆仑饭店附近的琨莎中心二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。6 月 20 日，高和投资将中莎广场闪电开盘出售。 无独有偶，正在发起募集一只人民币地产基金的河山国际资本集团，总裁曹 少山此前曾担任中金公司投资银行部执行总经理、收购兼并组联席主管。 不论是来自房地产开发商还是金融机构，像苏鑫、曹少山一样奔向房地产基 金大潮的弄潮儿，正在汇聚成一支不断壮大的队伍。 “目前国内真正在做的房地产基金，已有将近20 家。”诺亚财富北京总经理 杨本军向本刊记者称。他们面前并没有前人踏出的坚实脚印，只有两个简单而醒 目的大字：创业。 “闪电战” 杨本军称，现在不少地产基金曾找诺亚财富帮忙募资，其中既有地产开发商， 也有金融机构，包括复地、鼎晖、中城联盟、易居中国等。出身银行的杨本军， 拥有多年的房地产贷款经验。 对于初次募资的人民币地产基金来说，市场上看似钱不少，但是要找到足够 的合乎要求的投资者，也并不容易。人民币地产基金的募资渠道以富有的个人投 资者为主，基本没有机构投资者，他们首先来自熟悉的朋友圈子，其次是通过私 人银行和类似诺亚财富的第三方理财平台寻找。此外，基金管理人还前往山西、 内蒙古、江浙等民间富人集聚的地区 “路演”，吸引投资者。投资门槛从 100 万 元至1000 万元不等，视融资难易及基金投资者数目的限制而不同。 “本来不太想将投资门槛放低至100 万元，因为这样的投资者对风险承受力 较小。但因为募资来源的局限性，我们的门槛相应降低了。”一家地产基金的合 伙人称。 有品牌房企背景的地产基金，募资相对容易，例如金地、复地等，投资人往 往寄希望于有风险时房企会 “兜底”。有王石、冯仑等加盟的中城联盟，募集了 10 亿元人民币，投资人看中地产大佬们独到的眼光和信息优势。不久前，鼎晖 也募了10 亿元人民币，这更多得益于其在PE 领域的品牌优势。 个人投资者大多生性谨慎，常常要求承诺保底收益，或觉得基金回报周期太 长，希望赚快钱。“现在房地产利润率越来越低，地产投资回报大约20% ，有些 基金承诺的投资回报高达10%以上，在目前市况下压力很大。而有的基金有了钱 后不能持续找到好项目，钱趴在账上也很难受，所以只能做高息拆借。”一只地 产基金的合伙人称。 在SOHO 中国有11 年销售资历的苏鑫对富人阶层非常熟悉，他将投资者分 为三个区域：江浙、资源型富人聚集的山西与内蒙古、北京。江浙地区投资渠道 广泛，因有民间信用，可通过民间借贷赚钱。北方地区的民间资金，相对来说信 用观念较弱，加之资源型行业利润率本身就很高，所以投资者更看重安全性，并 对合作者要求较高，“他们不追求简单的高回报率，愿意承担的风险比江浙资本 小”。 另一位地产基金管理人士认为，江浙的投资者财富积累较为不易，投资更为 理性。“你承诺15%回报，他还质疑你怎么赚钱”。山西煤老板属于 “暴富者”， 缺乏其他行业投资经验，主要投向是房地产和高息拆借，看重对基金管理人的熟 悉程度、信任度。 杨本军认为，国内投资者的成熟需要一个过程，目前大多数投资者追求短期 利益，这也决定了国内多数基金在运作中多有短期行为。 本刊记者接触的多只新设立的地产基金，为满足投资者需要，同时也为了塑 造品牌，首期募集的基金都采取了小规模试水、尽量缩短退出期限的 “闪电战” 做法。以苏鑫为例，他募集的第一期基金从设立到退出仅一年，成功发挥了个人 的销售优势。 由高和投资出售的中莎中心共两幢楼，一幢11 层和一幢15 层的写字楼，单 层楼面面积分别为1100 平方米和1400 平方米，其中大部分整层售出，部分楼层 拆分为一半或四分之一销售，每平方米售价3 万多元。 出售之后，苏鑫称聘请了专业机构来负责物业管理和出租，他亦承认，第一 期投资是 “样板间”，要求风险