巢湖市半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收项目整体预评估.doc

巢湖市半汤街道房屋征收项目评估 - PAGE 6 - 巢湖市明佳房地产评估事务所 巢湖市半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收项目整体预评估报告 巢湖市明佳房地产评估事务所 二〇一三年二月 目 录 致委托方函 ……………………………………………………………………3 结果报告 房屋征收补偿及安置房价格计算方法 …………………………………4 被征收各类结构住宅房屋基准价汇总表 ………………………………5 安置房屋基准价汇总表 ………………………………5 被征收住宅楼层价差增减表 …………………………………………………6 被征收住宅房屋成新上限表 …………………………………………………6 房屋朝向因素修正系数表 ………………………………………6 安置房屋楼层价差增减表 ……………………………………………………………7  致 委 托 方 函 巢湖市房屋征收办公室： 受贵办公室委托，本评估机构秉着客观、公正、科学、独立的原则，对巢湖市半汤街道汤卞山区域杨小庄村房屋征收项目中的房地产，在估价时点二〇一三年二月的房地产价值进行了整体预评估。 此次估价的目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。同时为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。 本评估机构根据特定的评估目的，依据国家、各级政府有关房地产征收补偿、房地产估价等规定，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与被征收房屋及安置房的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素进行分析，确定在估价时点被征收房屋和用于产权调换房屋等级和价格标准，及相关调节系数的设定，详见附表。 巢湖市明佳房地产评估事务所 二〇一三年二月七日 房屋征收补偿及安置房价格计算方法 被征收房屋单价 = 基准价×成新系数×朝向系数 + 楼层价差 安置房屋单价 = 基准价×朝向系数 + 楼层价差  被征收各类结构住宅房屋基准价汇总表 单位：元/平方米 类别 等级 基准价 砖混结构 2 1997 3 1911 砖木结构 1 1948 2 1849 简易结构 1 1197 2 1135 注：基准价为各类结构房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m～3.2m 安置房屋基准价汇总表 单位：元/平方米 类别 等级 安置房基准价 建安成本 钢混凝土结构 1（高层） 2526 1600 注：基准价为房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m～3.2  被征收房住宅房屋楼层价差增减表 单位：元/平方米 楼层　 一层 二层 三层 1 0.00 0.00 0.00 2 　 0.00 0.00 3 　 　 -30 被征收住宅房屋成新上限表 结构 成新 超过30年 26～30年 21～25年 16～20年 11～15年 10年以内 砖混 成新度 7 7.5 8 8.5 9 按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出99%。 成新率 86% 88% 90% 94% 96% 砖木 成新度 6.5 7 7.5 8 8.5 按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出98%。 成新率 84% 86% 88% 90% 94% 简易 成新度 3 4.5 5.5 6 7 成新率 70% 76% 80% 82% 86% 注：成新率根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定，上限参照此表。 住宅房屋朝向因素修正系数表 主要房间朝向 北 西 东 朝南 修正系数 96% 98% 99% 100%  安置房屋（汤卞山庄二期）楼层价差增减表 单位：元/平方米 楼层 十八层 二十三层 二十八层 三十层 1 0.00 0.00 0.00 0.00 2 0.00 0.00 0.00 0.00 3 +15 +15 +15 +15 4 +15 +15 +15 +15 5 +15 +15 +15 +15 6 +15 +15 +15 +15 7 +30 +30 +30 +30 8 +30 +30 +30 +30 9 +30 +45 +30 +30 10 +30 +45 +30 +30 11 +45 +60 +45 +45 12 +45 +60 +45 +45 13 +60 +75 +60 +60 14 +60 +75 +60 +60 15 +75 +90 +75 +7