2011房地产估价师《房地产估价理论与方法》练习4.doc

2011房地产估价师《房地产估价理论与方法》练习4 　　1．《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（　 ）所有。”　　A．国家　　B．集体　　C．发现人　　D．土地使用者 　　2．现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（　 ）方面的制约。　　A．建筑技术　　B．土地权利设置　　C．相邻关系　　D．使用管制 　　3．当人口数量增加时，对房地产的需求就会（　 ），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（　 ），房地产价格也就会下落。　　A．增加，增加　　B．减少，减少　　C．减少，增加　　D．增加，减少 　　9．土地实物因素包括（　 ）。　　A．面积　　B．形状　　C．地形　　D．土壤　　E．位置 　　4．建筑物实物因素包括（　 ）。　　A．建筑规模　　B．建筑结构　　C．朝向　　D．设施设备　　E．装饰装修 　　5．下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（　 ）。　　A．独立、客观、公正原则属于普适性原则　　B．合法原则属于一般性原则　　C．最高最佳使用原则属于技术性原则　　D．谨慎原则属于一般性原则 　　6．（　 ）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是 房地产估价师的天职。　　A．合法原则　　B．独立、客观、公正　　C．最高最佳原则　　D．估价时点原则 　　7．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　 ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。　　A．委托人　　B．估价报告预期使用者　　C．管理部门　　D．中立 　　8．房地产估价的合法原则是针对（　 ）来讲的。　　A．估价机构　　B．估价人员　　C．估价对象　　D．估价方法 　　9．在依法判定的使用权利方面，应以（　 ）为依据。　　A．相关 合同　　B． 法律、 法规、政策　　C．使用管制　　D．国家的价格政策 　　10．在依法判定的处分权利方面，应以（　 ）允许的处分方式为依据。　　A．相关合同　　B．法律、法规、政策　　C．使用管制　　D．国家的价格政策 　　11．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（　 ）申请确认。　　A．开发商　　B．房屋所在地居委会　　C．法院　　D．城市规划行政主管部门 　　12．某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（　 ）应按服装店用途进行估价。　　A．合法原则　　B．最高最佳使用原则　　C．估价时点原则　　D．替代原则 　　13．寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（　 ）方面依次筛选。　　A． 法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化　　B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性　　C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性　　D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性 　　14．对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（　 ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。　　A．小于　　B．大于　　C．等于　　D．无法确定 　　15．收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（　 ）。　　A．提高　　B．下降　　C．不变　　D．无法确定 　　16．某房地产的土地面积为500m2，建筑面积800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（　 ）万元。　　A．10.30　　B．13.00　　C．28.00　　D．20.80 　　17．某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（　 ）重置价格。　　A．高于　　B．低于　　C．等于　　D．无法确定 　　18．适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定（　 ）。　　A．最佳用途　　B．最佳规模　　C．最佳集约度　　D．最佳使用 　　19．现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（　 ）。　　A．800万元　　B．1000万元　　C．1800万元　　D．