常熟市场商铺价格制订价格策略.pptVIP

食贸中心 报告完毕 * 价 格 策 略 （一） 1F商铺价格 1、原来定价： 本项目底层的商业销售均价约为10000元/㎡，纯卖。 2、市场定价： 定价策略——市场比较法 任何物业的价格在市场中并非能够独立存在，从客户需求角度看，市场比价原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，由此，必须能尽量挖掘市场空白，提高物业的市场附加值。因此，就本案而言，必须对价格定位做一个较有实质意义的深层次分析，才会对价格的具体制定有所帮助。 可比项目量化定价法的步骤： 选择对本案有参照价值的项目； 分别参考各项目对本案的影响力，即影响力权重值； 分别选择“地理位置”、“价格接受度”等因素将本案和相对应项目进行比较，根据每个因素所占影响力设立权重值； 得分=权重*打分，根据每个因素得分求和，得出每个项目分数； 比较价格=项目时价*综合得分； 各楼盘权重值=比较价格*影响力权重值； 本案参考均价=各项目权重值求和。 0.96 / 0.975 / 0.96 / 0.915 / 100% 合计 0.22 1.1 0.2 1 0.2 1 0.2 1 20% 价格接受度 0.15 1 0.135 0.9 0.135 0.9 0.135 0.9 15% 建筑风格 0.135 0.9 0.135 0.9 0.135 0.9 0.12 0.8 15% 经营管理 0.12 0.8 0.135 0.9 0.135 0.9 0.12 0.8 15% 商业环境 0.135 0.9 0.15 1 0.135 0.9 0.12 0.8 15% 交通状况 0.2 1 0.22 1.1 0.22 1.1 0.22 1.1 20% 户型面积 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 权重 比较内容 芝川路 淦昌路 支塘东升市场 芝川路西南延伸段 项目名称 可对比楼盘量化定价： 5200 9000 5200 3200 楼盘时价 （租金反推） 2062.5 30% 6875 0.96 6600 芝川路 4676 40% 11692 0.975 11400 淦昌路 1375 20% 6875 0.96 6600 支塘东升市场 491.8 10% 4918 0.915 4500 芝川路西南延伸段 权重值 影响力权重 比较价格 综合得分 底铺价格 楼盘名称 本案商铺产品参考均价约为8605.3元/平方米 备注：上述楼盘多为1、2层连卖，按照二层商铺价格为底层的60%，计算得出底铺的价格。 （二）3-4F产权酒店价格（精装修） 21 3年回报 （%） 15 装修费用 （%） 5 代理费用 （%） 5170 1 3000 对外售价 （元/m2） 广告投入 （%） 预收单价 （元/m2） 1、原定价格 说明：本项目开发商预收3000元/㎡，所以在上述的对外售价上再加8%的税收，即每平方5610元。同样作为纯投资的产品，年回报和年限必须提高，即包租10年，年回报7%。另外为了减轻酒店开业压力，将前三年的回报折算到总价中。 付款方式 41233 3年回报 21% 98175 首付50% （元） 56942 实际首付 （元） 196350 35 5610 总价 （元） 面积 （m2） 单价 （元/m2） 说明：为了降低客户的首付压力，将前3年的回报直接抵扣首付，第四年开始每年返还。 2、原定5-12F酒店公寓价格（毛胚） 5 代理费用 （%） 4050 1 20 3000 对外售价 （元/m2） 广告投入 （%） 3年回报 （%） 预收单价 （元/m2） 说明：本项目开发商预收3000元/㎡，所以在上述的对外售价上再加8%的税收，即每平方4400元。另外作为住宅性质的投资性产品，需区别商业产品，即包租3年，年回报为第一年6%、第二年7%、第三年7%。 付款方式 30800 首付20% （元） 30800 回报20% （元） 0 154000 35 4400 实际首付 （元） 总价 （元） 面积 （m2） 单价 （元/m2） 说明：为了增加卖点，扩大客户群，将3年回报20%直接抵扣首付款。 3、市场定价： 定价策略——市场比较法 任何物业的价格在市场中并非能够独立存在，从客户需求角度看，市场比价原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，由此，必须能尽量挖掘市场空白，提高物业的市场附加值。因此，就本案而言，必须对价格定位做一个较有实质意义的深层次分析，才会对价格的具体制定有所帮助。 备注：由于均为住宅类产品，所以产权式酒店与酒店式公寓的市场参照项目均为支塘镇的住宅项目。 1.0