房地产行业：跨越周期，寻找基业长青.pdf

证券研究报告 2011-12-16 行业研究 /年度策略 房地产 跨越周期，寻找基业长青 中性/维持评级 ——2012 年策略报告 分析师 鱼晋华 随着政府的频繁干预，宏观调控政策已经成为过去几年左右房地产行业趋 SAC 执业证书编号:S1000510120035 势变化和冷暖变动的最重要的力量，从而导致了资本市场对房地产股票的 (0755)8249 2232 投资逻辑，也大多简单异化为对调控政策收紧还是放松的预判和跟踪。而 yujinhua@ 大多数投资人的一致行为，又进一步强化了地产股的政策波动性。 周雅婷 在当前楼市库存已创新高而房价下行之势明确的情况下，调控政策已无进 SAC 执业证书编号:S1000511090011 一步收紧的必要。而基于 2008 年底的政策大反转所导致的高通胀及高房 (0755)8212 5148 价的惨痛教训，我们判断，未来房地产政策的重新放松选择将异常审慎。 zhouyt@ 未来即使政策有调整，都不太可能是类似 2008 年底的那种政策大反转， 联系人 而更有可能是某种渐进式的微调。从现有政策的脉络来看，未来政策的可 王琳 能变化或来自以下几个方面：以房地产税替代现有限购政策、在保护自住 0755 wanglin@ 需求上做政策微调、略微缩减保障性住房建设和工业用地转性入市进行补 充等方面。我们认为治标不治本的房地产调控并不能真正解决房地产市场 的问题，房地产市场问题的解决更需要财税体制改革的破局。 我们预测 2012 年的销售增速为 2%。我们预计明年的房地产开发投资增 速为 17.7% （含保障性住房）。明年整体行业资金缺口将达到 1.2 万亿， 为今年整体资金缺口的一倍。行业整体的资金压力将在明年持续加大。 中长期来看中国的人口红利将于2015 年消失，这对于房地产市场来说将 会是一个标志性的转折点。从经济的角度看，中国经济正在经历一场去投 资化的过程，政府职能像服务型转变。我国投资占 GDP 的比重将从目前 的 50%左右逐步像美国日本等发达国家的 20%-30%趋近。而这一过程将 传导至房地产市场，从而使整体行业的增速逐步进入平稳增长阶段。 我们判断如果 2012