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第5章 酒店投资项目的盈利与偿债能力分析 内容提纲 第一节 项目盈利能力分析 第二节 项目偿债能力分析 一、项目项目盈利能力指标 1. 项目投资盈利能力分析采用的评价指标可以分为静态和动 态两大类。 2. 静态类指标又可分为：投资回收期（静态）、投资收益率 或投资效果系数、投资利润率（投资盈利率）；动态类指 标又可分为：投资回收期（动态）、净现值（类似的还有 将来值、年度等值）、内部收益率。 3. 除投资利润率（投资盈利率）外，大多评价指标已作阐 述。投资利润率是衡量项目投资盈利水平的一种静态指 标：＝正常年份利润／初始投资额。 一、项目项目盈利能力指标 4. 利用投资利润率指标判断项目的盈利水平存在一些不足。 其原因是，首先当投资项目各年利润相差较大时，正常年 份的利润值不好选择；其次，该指标不能反映项目计算期 获益时间的长短；再次，随着项目收益的增加，项目实际 占用的资金将逐步减少，以初始投资为恒定不变的基数去 评价，显然会低估项目的盈利水平。 5. 投资盈利率指标是与投资利润率指标功效类似的指标，其 定义是：（税后利润 ＋利息）／全部投资。 6. 投资盈利率指标往往用于对项目全部投资的静态盈利能力 的评价，以代替投资利润率指标。 二、项目全部投资的盈利能力 1. 项目全部投资的盈利来源：项目全部投资的盈利能力分析 是要解决项目整体的投资收益或盈利情况。项目的全部投 资包括自有资金的出资部分和借贷的债务资金投资，其对 应的投资收益由税后利润、折旧和摊销以及利息组成。其 中，利息可以看作是债务资金的获利。 2. 主要分析指标 ：在分析全部投资的盈利能力时，首先需要 编制对应于项目全部投资的现金流量表进行现金流量分 析，再通过净现金流量计算项目的财务净现值（FNPV）、 项目财务内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）。 二、项目全部投资的盈利能力 3. 项目财务净现值（FNPV）：按设定的折现率计算的项目计算期内 各年净现金流量的现值之和。是考察项目盈利能力的绝对指标， 它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额 盈利的现值。项目财务净现值等于或大于零表明项目的盈利能力 达到或超过了设定折现率所要求的盈利水平。 4. 项目财务内部收益率（FIRR）：能使项目在整个计算期内各年净 现金流量现值累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的相 对指标。一般采用插值法计算。当FIRR≥ic时，即认为项目的盈 利性能够满足要求。 5. 项目投资回收期（Pt）：以项目的净收益回收项目投资所需要的 时间，一般以年为单位并从项目建设开始年算起。投资回收期越 短，表明项目的盈利能力和抗风险能力较好。基准投资回收期， 其取值可根据行业水平或投资者的要求确定。 三、项目自有投资资金的盈利能力 1. 项目自有资金盈利能力分析是解决投资者自有出资部分的 投资收益或盈利情况。项目自有资金的盈利能力反映从投 资者角度考察项目盈利能力的要求，因而它是投资者最终 决策最为关心的，是比较和取舍融资方案的重要基础。 2. 项目自有资金盈利能力的分析需要编制项目自有资金现金 流量表，该表的净现金流量包括了项目（企业）在纳税和 还本付息之后所剩余的收益（含投资者应分得的利润）， 也即企业的净收益，又是投资者的权益性收益。 3. 在分析项目自有资金的盈利能力时，所采用的指标是项目 财务内部收益率（FIRR）。 四、项目盈利能力分析案例 设全部投资的净现金流量如图所示，如果初始投资中的一 半为银行贷款，且贷款条件是：一年以后开始归还，分5年等额 还本付息，年利率为10%，试分析全部投资和自有资金的内部收 益率。