基于广州市房地产市场的波动分析及指标.docVIP

《房地产经济学》课程论文 论文题目 基于广州市房地产市场 的波动分析及指标 学 院 工商管理学院 专 业 工程管理 班 级 工程管理二专131班 学生姓名 蔡卓儒 指导教师 时景新 老师 中国?广州 2014年10月 基于广州市房地产市场的波动分析及指标 作 者：蔡卓儒 指导老师：时景新 摘要 本文主要从房地产投资量（或者投资增长率）、开发企业数量、商品房销售面积（增长率）、商品房销售额（增长率）这四个房地产波动指标来分析广州市的房地产市场的经济波动情况。得出广州市的房地产市场在1994年以前波动很大，而1994年后，市场的波动不大，但是也会有一些小波动，符合市场的运行规律。 关键词 广州市，房地产市场，指标，波动 1 前言 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景 纵观世界各国的经济增长和发展历程，不难发现经济波动是经济增长过程中的运行轨迹。与国外的房地产业周期性发展历程类似，中国房地产业的发展和运行过程也会出现明显的周期波动趋势与特征。 自1978年广州实行改革开放后，迎来产业发展的复苏和繁荣，广州房地产业开始形成较为明显的产业发展周期波动现象；1992-1993年房地产业过渡繁荣，形成大量房地产泡沫；1994年泡沫破灭，进入整顿、消化的产业低潮；直到1998年，房地产市场才又出现供求两旺的局面，之后国家的相关政策在一定程度上影响房地产市场的周期波动。而近年来，广州的房地产市场有再度发展的异常繁荣，房地产也的投资行为也越来越多，导致房价越来越高，虽然政府也出台了一些相关的政策，但是效果不明显。 广州的房地产发展的步伐大致上和全国一致，但是房地产业是一个地域性特别强的行业，再加上广州在全国是改革开放比较早的，市场经济比较成熟，所以在波动的幅度、时间、长度等就有自己的特色。但是，我国学术界在对房地产市场波动的研究上起步的时间比较晚，处于开创阶段，获得的成果还比较少，也存在许多的不足之处。因此，研究广州的房地产市场的波动，预测未来几年的市场的动向，为一些房地产业的相关人士提供一些必要的理论依据，具有重要的意义。 1.1.2 研究意义 自1980年以来，随着改革开放的实行，以市场为导向的改革委广州房地产业的重新发展开辟了新的路径。因此，房地产业在我国国民经济中的作用及地位也越来越重要，对我国社会和经济等的影响也越来越大。目前，广州市的房地产业发展的非常迅速，房价保持快速飙升的趋势，许多投资者还是往房地产这块好地方进军，但是投资者却缺少专业的知识体系判断市场动向，这就需要一些理论研究来为投资者提供投资依据。研究广州市的房地产市场的波动主要有以下意义： 第一，研究广州市房地产周期波动特点不仅对房地产业的发展起着积极的指导作用，还能够为房地产宏观调控提供一些参考的依据。 第二，研究广州市房地产市场的波动特点，对广州市房地产也的持续发展意义重大。因为房地产业一直在波动中发展，分析波动的特点有助于制定房地产产业发展对策提供理论基础，从而推动产业的长期稳定发展。 第三，从房地产发展周期波动现行与宏观经济周期波动的角度来看，研究房地产市场周期波动，对于预测宏观周期波动及实施相应的对策也有重要的实践指导作用及意义。 第四，研究广州市的房地产市场波动，可以预测未来近期的房地产市场动向，为房地产开发商、投资者、消费者提供一些必要的理论基础。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 国外对房地产市场的波动的研究，最先起源于上世纪30年的美国。早期的研究主要是对房地产市场波动的识别与描述方面。Homer Hoyt(1960) 研究了市场经济条件下供需矛盾对房地产经济周期波动的波长的影响[1]。Pritchett(1984) 研究了1967-1982年美国的经济周期波动对房地产投资的影响，认为房地产供求关系之间存在着“领先-滞后”关系，从而存在房地产市场周期的波动[2]。Hekman(1985) 检验了1979-1983年美国的房地产市场的代表性指标与宏观经济指标之间的广泛关系，发现房地产的波动与国民经济的波动密切相关[3]。Wheaton(1994) 对美国的单家庭住宅和多家庭住宅都进行了研究，得出住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期的波动[4]。Kaiser(1997) 研究了房地产投资收益率和建筑、通胀、就业等宏观经济变量的关系。Stephen A. Pyhrr(1999