中国未来房地产经营环境分析.pdf

2012年中国未来房地产经营环境分析 谭华杰 2012年7月 投资中国房地产的两个核心问题投资中国房地产的两个核心问题  房地产行业未来还有成长空间房地产行业未来还有成长空间吗吗？市场是否已经见顶？？市场是否已经见顶？  如何理解短期如何理解短期市场市场波动和近年来房地产市场的火爆？波动和近年来房地产市场的火爆？ 长期看人长期看人长期看人长期看人口口 短期看货币短期看货币 长期看人口长期看人口  基本观点：基本观点：  人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。  关于房地产行业的长期问题，绝大多数应通过人口分析来求解。关于房地产行业的长期问题，绝大多数应通过人口分析来求解。 人口分析诸维度人口分析诸维度 维度 细分 指标 个人 人口总数 数量 家庭 家庭规模、家庭总数 年龄年龄 抚养比抚养比、老龄化比率老龄化比率 分布 地域 城市化率、都市化趋势 教育 高中、大学毛入学率 质量质量 健康 预期寿命、传染病控制 数量维度数量维度 是中国人口增长率拐点，年是中国人口增长率拐点是中国人口总数拐点。年是中国人口总数拐点。  中小学入学人数、高考报名人数、中小学入学人数、高考报名人数、2020--3939岁岁（首次置业黄金年龄段）人口数均（首次置业黄金年龄段）人口数均 已出现下降。已出现下降。  中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声。。 150000 1200 00-10年中国城镇家庭规模变化（人/户） 1000 145000145000 800 33.1313 33.1010 3.04 3.01 2.98 2.96 2.95 2.91 2.91 2.89 2.88 600 140000 400 135000 200 0