新时期中国农村土地制度改革研究-总体思路、难点与制度建设(下)宋志红国家行政学院法学教研部教授.pptVIP

新时期中国农村土地制度改革研究-总体思路、难点与制度建设(下)宋志红国家行政学院法学教研部教授.ppt

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新时期中国农村土地制度改革研究: 总体思路、难点与制度建设 (下) 宋志红 国家行政学院法学教研部教授 目 录 一、是什么?——顶层设计 二、为什么?——改革初心 (一)总体要求 (二)征地制度改革 (三)集体经营性建设用地入市 (四)宅基地制度改革 三、怎么做?——试点探索 四、总结 (三)集体经营性建设用地入市 主要目标: 建立城乡统一的建设用地市场,实现集体建设用地和国有建设用地的同地、同权、同价、(同责)。 含义: 在征地之外,开辟另一种建设用地的供应方式,使得建设用地的供应主体多元化。 谁来入市? 土地所有权人是入市的主体。 土地所有权人 乡镇农民 集体所有 村农民 集体所有 村民小组农民 集体所有 农民集体的 法定代表主体 集体经济组织 自治组织 如: 村民委员会 表决机制: 电话/签字/开会表决等。 表决比例: 比例 参会村民代表 占全体村民代表总数 表决同意票 占实到会总人数 双1/2 1/2 1/2 双2/3 2/3 2/3 1/2+2/3 1/2 2/3 2/3+1/2 2/3 1/2 前提性要求:土地利用必须符合规划和用途管制。 哪些地入市? 解决途径:多规合一 可能存在的问题: 村级规划缺失,没有土地利用的详细规划或村庄建设规划; 土地利用规划和村庄建设规划不融合。 存量和增量: 『入市的范围是存量的集体经营性建设用地。』 规定的 入市 方式 就地入市 调整入市 复垦小规模建设用地,统一调整到集中区域 整治入市 针对城中村的土地 圈内和圈外: 入市范围主要在圈外,圈内占比相对较小。原因是圈内入市对地方政府财政收入、征地范围缩小的影响更大。 这一波改革试点中,圈内圈外没有限定性要求的,试点地方都可以因地制宜地开展探索。 怎么入市? 参照国有土地制度进行设计: 国有土地 入市 合同签订的主体(土地所有者的代表) 地方政府 公共管理职责(土地用途管制)的主体 集体土地 入市 合同签订的主体(土地所有者的代表) 集体经济组织 自治组织 公共管理职责(土地用途管制)的主体 地方政府 集体土地利用的监管途径: 在出让土地时,集体经济组织(和自治组织)和用地者签订土地出让合同,政府和用地者签订用地监管协议。 政府监管职责的法定化 钱怎么分? 国家和集体 国家提取土地增值收益调节金,由县政府收取,并在县和乡镇使用。 收取方式 成交总价的 一定比例 增值收益的 一定比例 收取土地增值收益调节金的原因: 实现农民在征地和入市中的土地增值收益的大体平衡; 弥补政府基础设施建设的投入; 不同土地所有权人之间的利益平衡。 集体和农民 结合本地实际情况,地方出台指导性规则,由各农民集体民主表决,决定集体与农民的分配比例。 集体和集体 异地调整入市在迁出地和迁入地之间的分配机制,需要在改革试点中进一步探索。 (四)宅基地制度改革 改革逻辑: 宅基地的“取得-占有-使用-退出-盘活-利用”链条 1.夯实基础工作 摸清底数 宅基地的数量、占有使用情况 户与宅的数量、匹配情况 编制规划 “三生”空间调整 2.保障户有所居 改革过程中,首先要解决刚需户的居住保障问题,可采用分宅基地、建设农民公寓、建设住宅小区或几户统建等方式。 宅基地管理失范导致出现宅基地资源占有不公平现象。 处理方式: 严重违法——拆除/收回/退出 一户多宅——有偿使用 …… 3.促进公平取得 “有偿使用”的主要目的: 促进稀缺资源的公平占有、使用。 4.保障扩展权益 确权颁证 按照统一的《不动产登记条例》,进行不动产统一登记。 不动产登记的要求比集体土地使用证颁发的要求更高,正在逐步向前推进。 赋权扩权 更加充分的 权益 抵押融资 从事 经营性活动 出租 三权分置 5.促进闲置盘活 2018一号文件: “完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。” 促进闲置宅基地盘活和城镇化过渡的背景息息相关。 好的盘活政策,既可以让农民获得财产收益,又能够促进土地资源的高效利用。 盘活手段: 鼓励农民自愿有偿退出,统筹利用宅基地 分配给刚需户 转变成集体经营性建设用地进行入市、发展产业 修建村庄公共设施、公益设施 复垦耕种,通过交易转换成货币价值 农民自愿有偿退出的积极性总体不高,受多种限制因素的影响。 农民有 其他固定 居所 农民 自愿 出租 法律规定出租最长不能超过20年,否则超过部分无效。 承租人没有产权证,抵押融资存在困难,维护权益只能凭借合同,长期投资不经济,产权没有稳定保障。 三权分置 市场主体在期限内获得次级宅基地使用权或宅基地经营权,期限过后,土地还给农户。 三权分置一方面保障市场主体权益,满足其更高的用地需求,另一方面也保证了农户不

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