中原2006年北京房地产写字楼市场回顾.pdf

北京中原 2006 房地产写字楼市场回顾 写字楼新增统计口径：新增供应在统计期间内取得预售许可证的项目所供应的体量。成交量为在统计期间内进行网上登记的 成交体量，成交价格为网上登记的真实成交价格。 本次年度供应统计期间为2006年1 月1日至2006年11 月30日。 1 从供应看  06 年写字楼出现井喷高峰  资料来源：北京房地产信息网 写字楼供应在近几年持续增加，2006年的新增预售供应截止到今年11 月底，已经达到312万平方米，达到写字楼 市场供应的最高峰。 新增供应继续向边缘集团扩散，七大主力商圈供应只占总供应的 37％ 资料来源：北京房地产信息网  从今年各商圈的供应量来看，包括亚奥区域在内的主要写字楼商圈供应总量为115万平方米，只占到了年度总供应 量的37％； 随着各大商圈规划的基本完成，写字楼供应向非主力商圈逐渐扩散，尤其是北京边缘集团产业结构的变化将会进一 步带动这些区域的发展。 写字楼二手市场活跃 回顾2006年写字楼二手市场，写字楼新增销售项目明显多于租赁项目，高品质租赁楼盘需求旺盛，06年中期租赁 成交明显较往年增多。 以文化创意为卖点的写字楼迅速发展 受北京市“十一五”规划重点发展文化创意产业等影响，与该产业发展密切联系的写字楼在营销中迅速抓住这一契 机，纷纷推出与创意文化相关的主题，较为知名的项目有大成创意大厦，西海 48 文化创意中心，北京创意大厦、 东方梅地亚中心、华远企业号并取得较好的销售业绩。 2 需求看 写字楼投资需求上升 随着国家宏观调控政策的步步紧逼，北京住宅市场投资需求下滑，这一部分需求随之寻找替代品，于是市场表现一 直比较稳定的写字楼市场成为房地产投资客群瞄准的重点。 写字楼需求呈现多元化态势 随着北京城市整体规划的完善，北京产业结构逐步升级，办公客群聚集程度加强，不同产业对办公产品的需求呈现 更大的差异，对办公产品也要更更多的个性化元素，体现在营销上即为定制产品的增多。 3 价格看 整体均价呈下降趋势，但甲级写字楼价格平稳上升 资料来源：北京房地产信息网 资料来源：北京房地产信息网 北京写字楼整体均价呈现下降态势，这主要是由于新增供应逐步向边缘集团扩散导致的。但北京甲级写字楼价 格水平一直处于平稳上升的态势，北京甲级写字楼成交均价在今年3 季度突破2万元/平方米。 甲级写字楼租金上涨，入住率出现下滑 资料来源：北京中原市场研究部 租金的抬高与今年供应高端写字楼项目较多有关，大量的写字楼供应同时降低了整体入住率。 4 从区域看 CBD 、 东 二 环 仍 是 本 年 度 热 点 ， 南 部 区 域 热 度 初 显 ， 望 京 多 个 写 字 楼 盘 供 应 资料来源：北京房地产信息网 从 2006 年区域供应图上看，CBD 总体供应量接近 40 万平方米，东二环达