房地产开发成本组成.pdf

房地产项目成本构成 一、土地及大配套费用 二、前期费用 三、建筑安装工程费用 四、市政基础设施费 五、公用配套设施 六、不可预见费 七、贷款利息 八、销售费用 九、管理费用 十、营业税 十一、土地增值税 一、土地价款及大配套费 1、土地款 土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让 金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地 款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积 2、城市建设配套费 按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米 建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米，各区县 为80元/平米（经开区优惠政策55元/平方米，110-55） 一、土地价款及大配套费 3、土地契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权 承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地 使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税 =土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土 地契税总额÷对应的建筑面积 4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需 要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面 积，目前重庆市的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米， 其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用 税标准为0.4元/平方米占地面积。 一、土地价款及大配套费 5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值 收益部分 一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包 括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得 的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。 拆迁 安置、补偿等费用 6、拆迁安置、补偿等费用 由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金 中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后， 由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合 价金中。 二、前期费用 1、 三通一平费用 包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时 设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身 所处位置及填、挖方量的大小确定。 2、 规划设计费 （1）咨询费 专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询 服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况 而定。 二、前期费用 （2）规划方案设计费 支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平方 米占地面积。 （3）建筑方案设计费 支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建 筑面积。 （4）规划证照费 在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建 综合造价×建筑面积（大于1000万部分）×2‰+土建综合 造价×建筑面积（小于1000万部分）×1.8‰ 。 二、前期费用 3、 施工图设计费 完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般 多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑 面积。 4、环境方案设计费 大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案 设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积， 中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。 二、前期费用 5、综合管网设计费 6、人防管理费 具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面 积。 二、前期费用 7、招投标费 （1）、招标监督服务费用及招标代理费 支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的 代理费用，市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计 算。 （2）、劳动定额测定费 按施工单位中标额×1.4‰计算。 8、墙改费 对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用， 目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项 费用。 二、前期费用 9、地名费 各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。 10、施工图审查费 聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7 元/每平方米建筑面积。 11、勘查放线费 （1）、地质勘察费 对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的 实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量 大小来计算具体费用。 （2）、测绘费 聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费 用，按测绘土地的面积收取，目前市场价约1元/平方米。