黄骅市房地产市场研究报告.doc

黄骅市房地产市场研究报告 黄骅某地产项目市场研究报告 目 录 第一部分项目研究背景105 第二部分黄骅市整体环境分析07 （一）黄骅市概况 （二）人口环境——未来三年的市场需求量 （三）政府规划指标研究分析 （四）政策环境研究分析 （五）经济环境分析 （六）综述 第三部分 房地产总体市场调研分析……………………………………………………………………………………20 （一）黄骅市房地产市场概况 （二）黄骅市房地产市场总体发展态势 （三）典型楼盘分析 （四）综述 第四部分 文脉分析………………………………………………………………………………………………50 （一）历史文脉分析 （二）居住文脉分析 （三）消费文脉分析 （四）综述 第五部分 消费者市场研究分析………………………………………………………………………………………55 （一）消费主力特征分析 （二）购房者的消费心理分析 （三）影响消费者购房的主要因素 （四）住宅档次类别的各消费群体分析 （五）综述 第六部分 项目地块分析………………………………………………………………………………………………67 （一）项目地概况 （二）项目地周边配套状况 第七部分 调研结论及开发建议………………………………………………………………………………………75 （一）项目地地产因子分析 （二）项目优势分析 （三）项目劣势分析 （四）项目机会分析 （五）项目威胁分析 （六）综述 了解黄骅市房地产市场的整体状况及发展变动趋势； 了解黄骅市房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势； 了解黄骅市住宅物业市场的分布现状及客户群的构成情况； 了解黄骅市的整体规划发展； 掌握本项目所处地块的基本特征； 掌握本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 明确项目与周边主要竞争楼盘以及其他区域的优势、劣势所在； 掌握目标客户及业内专业人士对项目的初步认识； 明确项目构建优势的市场机会及企业机会； 提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的思路。 1、黄骅市概况 黄骅市位于河北省东南部，临渤海、靠京津，处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带。城市辖区总面积1803平方公里，人口约41万。其中黄骅市城区面积18平方公里，城区人口约12万人。辖9个乡镇，327个行政村，3个街道办事处和一个开发区； 黄骅市历史悠久，自然资源丰富，全市共有耕地面积94万亩，未利用土地54万亩。海岸线长约65公里，为我国四大海盐生产基地之一，其地下石油、天然气、地热资源丰富； 黄骅市政基础建设日益完善，累计投资13亿元用于城市建设，城市绿化面积达到111万平方米，市区人均住房面积达到28平方米，并形成了以四区（骅西新区、骅东区、骅中区、经济技术开发区）为主体的城市格局。 黄骅市周边的南大港管理区、沧州临港经济开发区、沧州黄骅港口与黄骅市形成了地域经济组合，这也为黄骅市带来了巨大的城市发展潜力，经济实力的发展强大、市区人口流动的加大等，这些都带动了黄骅市区房地产的急速发展。 黄骅市区位图 黄骅市行政中心 （以上图片展示黄骅市位于河北省东南部，处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带，地理位置优越。） 黄骅市城区规划发展方向：适当向东、向北拓展 城市建设状况： 城市建设整体定位：力争经过几年努力，构筑起现代化滨海中等城市的雏形； 城市建设功能定位：把黄骅市建成区域性经济、文化、教育、商贸服务中心； 黄骅市境内形成了完整的公路、铁路、海上运输体系。海防公路、205国道（山海关到广州）和307国道（歧口到银川）纵横贯通黄骅市全境，石港高速公路； 铁路运输由黄沧（黄骅到沧州市）地方铁路与京沪线接轨，朔黄铁路即西煤东运铁路通道，全长820公里； 石黄高速公路沧州市至黄骅港段（沧黄高速公路），是河北省“十五”期间的重点建设项目之一，路线全长93.585公里，2006年12月将全线建成通车； 津汕高速公路——路线起点河北省黄骅市桃园村的冀津交界处，沿线经子牙新河、南大港农场、黄骅市规划区、307国道、沧黄铁路、朔黄铁路、石黄高速公路、省道武港线至海兴县辛集刘王庄附近。路线全长68．644公里，建设标准为双向四车道，全封闭、全立交高速公路，路基宽28米，桥涵与路基同宽。 分析： 近两年，黄骅市在城市建设方面加大投资力度，路网的建设、市政配套的完善、环境的优化、重点工程的开工建设，使黄骅市的投资环境得到了较大的改善，城市建设的加快推动了房地产业的发展，使2006年的黄骅市房地产市场需求空间加大。同时，作为连接沧州市和沧州港的重要通道，沧黄高速公路的建设，充分发挥了沧州港这一北方新兴港口在环渤海经济圈中的前沿作