泰安贷岳城乡一体化综合开发项目策划建议书.docVIP

泰安岱岳区城乡一体化综合开发项目 策划建议书 苏州科赛投资发展集团有限公司 二○一二年八月 一、项目策划基本概要 1、项目名称 泰安市岱岳区城乡一体化综合开发项目 2、项目建设地点及范围 首批合作项目为：位于岱岳区天泽湖两侧的泰安湖滨新城，位于化马湾乡彩山水库的生态度假区、位于下港乡赵峪村（含马蹄峪）的养生度假区。 3、项目性质 新城开发、养生度假区建设 4、项目定位 岱岳区是泰安市城市中心区，位于山东省中部、举世闻名的泰山脚下，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，国家森林公园徂徕山雄踞东南，大汶河横贯东西，境内铁路、公路纵横交织，四通八达，地处“一山、一水、一圣人”旅游热线中点。岱岳区是古文明“大汶口文化”的发祥地，在春秋战国时期就有“自古文明膏腴地，齐鲁必争汶阳田”的美誉。近年来，通过推进片区发展，岱岳区已经初步呈现出城乡一体化发展的雏形。 上述项目的开发将以岱岳区悠久的历史文化为核心，充分挖掘自身资源，结合泰山、徂徕山等自然风光和历史文化（特别是宗教养生文化），以青山绿水相互映衬，自然景观交相辉映为主要特色，实现岱岳区文化旅游向养生度假的转型升级，形成泰山、汶河、徂徕山“两山夹一河”的城市发展新格局，实现从“依山而建”向“依山傍水”的华丽转身，将岱岳区逐步打造成为集道佛儒三教于一身、养老养身养心三养于一体的养生腹地、养生度假旅游胜地，形成旅游在泰山、养生在岱岳格局，最终建设成具有中国独特文化魅力的“中国养生养老之都”、“中国泰山文化演绎区”、“国际旅游文化新城”。 5、建设内容：主要包括文化旅游开发项目、现代农业产业化实验区、天泽湖环滨湖新城综合开发项目（滨湖大道、公园、生态广场、滨湖岸线景观等）、新农村建设区及其他配套服务（滨湖现代商业服务区——睦邻坊、道路、景观大道等其他配套服务设施）。 6、建设规模：总规划用地面积为40平方公里（其中天泽湖项目占地26平方公里，化马湾项目占地10平方公里，赵峪项目占地4平方公里）。 7、资金来源：自筹 8、投资总额：约280亿元人民币。 9、建设周期：5年。 10、实施计划：以文化旅游体验区的营造为核心，农业产业化及新城区建设为突破口，整体推进泰安市岱岳区城乡一体化建设。 11、社会效益预测 项目建成后每年可实现地区生产总值120亿元，税收30亿元，提供就业岗位16万个。 二、项目主要运作方式 1、导入和培育产业 通过打造泰安城乡一体化综合开发项目，导入现代服务业、现代农业、养生产业等，通过对部分村庄进行统一规划，实行整体开发与差异化发展，带动整个区域相互融合、协同发展。 2、资金来源及筹措方式 本项目资金来源主要靠自筹，筹措方式采取BT、BOT等城镇运营方式。 按照科赛集团的资金运作经验，筹集资金可以有以下途径。主要有： 发行基金（目前科赛集团第一个基金项目“上海科赛漓江文化产业投资基金”在筹划进行中，首期筹集资金2亿元；此模式运行成功后，科赛集团将根据项目情况，发行不同项目基金，扩大企业的资金，以实现规模扩张）； 农总行贷款项目（科赛集团已在中国农行总行北京总部授权集中授信，可根据运行情况与当地农行进行对接，并在集团授信的额度内进行融资）； 申请发行企业债（桂林科赛投资发展公司在发行企业债运行过程中已经历了2年，发行5亿元企业债的前期工作在继续进行中）； 项目贷款及流动资金流贷款（科赛集团及子公司通过短期、中期、长期贷款融资，形成良好的融资结构，解决企业不同时期的资金需求，以满足科赛集团及子公司的经营需要）等。 3、建设用地指标来源 项目建设必然涉及到用地指标问题。在项目建设用地不足的情况下，通过城镇化及文化旅游项目的建设，整合现有的土地资源，在存量的基础上，盘活存量建设用地，解决城镇用地问题。办法是以产业（文化、农业等）带动土地增量，提高投入，产出才平衡，通过大投资、大建设，解决项目用地指标问题。 项目开发建设可以通过现有的直接资源挖掘、筛选与提升，形成独特优势，从而增强其项目地块市场价值，可以有利地为推进岱岳区岱岳区村城乡一体化综合开发项目建设创造了良好的条件，项目开发建设将进一步提升该区域经济发展水平。 科赛集团作为专业的城镇运营商，根据项目策划的城镇未来发展方向，擅于通过多种方式解决土地指标：盘活存量指标：通过开展土地整理，结合现代农业产业项目，将存量集体建设用地盘活，转为国有建设用地，用于项目区建设；利用“新增”指标：通过土地整理项目，结合增减挂钩政策，利用丈量亩和标准亩之间的差额，形成新增建设用地指标；配合政府申报年度土地利用计划，利用年度建设用地指标：以龙头项目，积极配合政府向上申报下一年度土地利用计划，使市级人民政府在土地利用指标分配中有所侧重；点供：双方力争将项目纳入“省级重点项目”，根据《山东省重大建设项目点供用地计划指标管理办法》，向省国土资源管