广西玉林房地产市场调研报告.doc

广西玉林房地产市场调研报告 目 录： 2第一章 项目开发环境分析 2一 宏观环境 21玉林概况 62 玉林经济运行状况： 93 发展规划 104 宏观环境小结： 11二 区域环境 111 江南区概况 112 区域规划 123区域环境小结 12城市开发环境要点提炼： 13第二章 商品房市场分析 13一 房地产市场概况 131 房地产市场发展轨迹 132 房地产需求构成 153 玉林市场供需状况分析 174 房地产分布格局 185 房地产开发政策环境 186 市场概况小结： 19二 区域竞争市场研究 191 板块划分 212 市场供给 233 竞争市场项目调查 284 市场价格分析 305 市场去化分析 306 市场主诉求分析 317 区域竞争市场小结 31商品房市场要点提炼： 32第三章 项目销售分析 32一 项目定位思考前提 32二 项目SWOT 35三 项目定位理解分析 37四 定位基本方法 371 塑造竞争优势 382 优化限制条件 383 价值最大化 39五 定位方向 40六 项目营销方案： 401 项目背景 412 营销策略 43项目销售要点提炼： 玉林房地产市场调研报告 第一章 项目开发环境分析 （玉林是一座怎样的城市） 一 宏观环境 城市看区域，区域看项目，经济、规划、产业分布等会对项目产生巨大的影响，让我们先从宏观上感受整个项目。 1玉林概况 1）区域位置 玉林是广西东南部一座具有千年历史的古城。地处广西东南部，位于粤桂两省区交界处，东与梧州市、广东省茂名市相邻，南与北海市、广东省湛江市毗连，西与钦州市、南宁市交界，北与贵港市接壤。 玉林是桂东南地区政治、经济、文化、交通中心，是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部。市场体系比较健全，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，自古有“岭南都会”美誉，是区域性商贸物流中心。 从区域位置来看，广西玉林不像其它沿海城市拥有先天性的发展优势，改革开放让一部分人先富起来，也没有对玉林的发展起到很好的推动作用，但该区域作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机。 2）行政区划 现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，市区建成面积45平方公里。总人口600万人，其中市区人口约70万，有壮、瑶、苗等少数民族10万人，有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。广西最大侨乡的优势与城市发展，招商引资相结合，将给玉林的发展带来强大的动力。 虽然玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动。 3）交通网路 玉林市区位优势明显，交通便利快捷。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉。建设中的南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）正编织以玉林城区为中心的现代交通网络。市内主要道路骨架为“二纵二横二环路”。 江南区中心组团为全区的公路交通枢纽，南北向城市主干道——民主路与东西向城市主干道——新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路，并通过苗园路与西南角的火车站场相连。　　 另一条纵横穿过玉林市域的洛湛铁路和南宁--广州高速公路正在修建，荔浦—山口高速公路也正在选线当中，随着这些区域性交通设施的建成，玉林将成长为桂东的交通枢纽，区域地位进一步提升。 4）历史沿革 玉林古称郁林。1997年4月22日，设立地级玉林市，辖玉州区、福绵管理区、容县、陆川县、博白县、兴业县、北流市。 5）自然特征 玉林地处桂东南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错，尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积171.4%，丘陵台49.4%，山地占33%。其中，耕地面积19.02万公顷。有林面积68.2万公顷。属典型的南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21℃；雨量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足，年平均日照时数1795小时，无霜期长，年平均无霜天数为346天。 6)旅游资源 玉林地处北回归线以南，是“中国优秀旅游城市”，属典型的亚热带季风气候，平均气温21℃，旅游资源丰富，类型多样，有 “岭南美玉，胜景如林”之称。以名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色，丹霞地貌和岩溶地貌 景观遍布各县(市)区，农业生态资源丰富多彩。 主要风景名胜区(点)有：世界最大的铜鼓出土地