戴德梁行东莞长虹樟木头项目研究报告3.ppt

樟木头：世界品牌林立，消费力强劲 金立本、美易达、博世、隽思、明彩中高管月收入8000-10000，高级人才10000以上月入，消费能力强，且企业一般为技术人才成批租赁高档社区，片区承租能力非常强，珠三角高级人才集散地。 区域分析 * * 本项目 本项目位于樟木头的主商业中心,片区定位为以零售业为主导的集文化、休闲、娱乐于一体的综合型街区 镇将打造“一主二副两带四区”商业格局。“一主”是指樟木头镇主商业中心，“两副”即樟洋和金河副商业中心，“两带”是指莞樟路商业发展带和樟深路商业发展带，“四区”则包括专业市场聚集区、汽车销售服务聚集区、观音山商旅发展区以及宝山商旅发展区。 镇主商业中心由零售主导型商业中心和商务主导型商业中心组成。 零售主导 商务主导 区域分析 东莞酒店的数量与分布特征——外向型经济的旺盛需求，结合民营资本的流入及镇域经济的特征，使东莞酒店业呈现出“酒店数量多、高端酒店多、中端酒店受挤压”的数量特征及“遍地开花、局部聚集”的分布特征。 数据来源： 东莞统计年鉴2010、东莞旅游局-酒店业协会访谈、DTZ市调 1992年东莞第一家三星级酒店长安酒店，1996年第一家乡镇四星级酒店寮步金凯悦酒店，2000年第一家乡镇五星级酒店樟木头三正半山酒店，分别是东莞酒店业发展的三个里程碑，酒店迅速成为民营资本闲置资金投资的重要方向。 截至2010年中，东莞共有星级酒店96家，五星级酒店21家，五星级酒店数量排名全国第三。如按“五星级标准建设酒店”口径统计，东莞共有高档酒店38家。 “中端酒店受挤压”一方面是指经济不景气时，中端酒店易受众多高端酒店价格下调的挤压；另一方面是指中端酒店易受近4年迅速发展的经济型连锁酒店的挤压。 东莞市高端酒店分布格局 东莞酒店业发展特征 * 东莞酒店的经营与管理特征——经营上，酒店过多造成“区外住宿客源不足→入住率不高、房价不高→依赖本地餐饮和周边娱乐客源→餐饮娱乐收入畸高”的局面；管理上，受开发动机制约，酒店运营管理得不到持续重视，服务水平难以提高。 东莞酒店业发展特征 数据来源：《东莞统计年鉴2010》、戴德梁行市场调研、携程网各酒店顾客评价 * 东莞酒店的客源结构特征——东莞外向型经济特征及1.5万家外资企业造成了东莞高端酒店境外客源比重高、商务客源比重高的结构特征。 数据来源：东莞日报-旅游局局长访谈、DTZ市场调研 2008年以来，受经济危机影响，欧美客源减少，但新兴经济体客源却保持了3成的增长。 国际连锁酒店的境外客源比重更高，可达9成以上；其中，常住外籍客人可达10%-25%。 2008年节假日制度改革以来，珠三角短时度假需求快速增长。东莞部分酒店依托自身的区位优势、价格优势和自然环境优势，在短时休闲度假客源方面保持了快速增长。 东莞酒店业发展特征 东莞 * 东莞樟木头镇酒店布局 花园酒店 金杭酒店 新概念生活酒店 广开花园酒店 新都会酒店 君怡酒店 阳光假日酒店 三正半山酒店 樟城宾馆 在建酒店 现有酒店 八方快捷酒店 龙亨阁酒店 商旅之家酒店 宇泰酒店 星级酒店 * 樟木头镇各类型酒店、旅馆一览 酒店名称 地址 客房数量 （间） 服务设施 档次形象 发展现状 三正半山酒店 樟木头石新路22号 206 商务中心\ 穿梭巴士 \卡拉OK厅\ 棋牌室 \桌球室\健身 \ 乒乓球室 \日光浴场 \\按摩室 \桑拿浴室 \室外游泳池 \室内游泳池 \足浴 SPA \夜总会\会议设施 樟木头唯一的五星级生态度假型酒店 2000年2月23日开业，2008年10月重新装修 花园酒店 樟木头镇南城文化广场 200 中西餐\KVT夜总会\沐足、桑拿\标间及各类套房\会议室、宴会厅、商务中心、购物商场 四星级酒店 目前部分客房装修 新都会酒店 樟木头镇维多利商业大道 38 号 301 中餐、西餐\桑拿、沐足\皇朝夜总会\宴会厅 四星级商务酒店 1998年3月开业，2004年4月装修 广开花园酒店 樟木头镇振兴路 约150 沐足桑拿\夜总会KTV\商务中心 准三星级酒店 夜总会桑拿中心业务量大 阳光假日酒店 樟木头镇莞樟西路41号 约170 餐饮\康体\娱乐\中餐服务 准四星级酒店 3-7层为休闲娱乐配套10-17层客房 商旅之家酒店 樟木头镇维多利亚大道石新广场1号 168 餐饮\康体\夜总会KTV\会议 经济型商务酒店 房2003年3月，新近装修时间2010年2月 新概念生活酒店 樟木头镇新兴路2号 139 设商务套房\豪华双人房\豪华蒸汽房\会议 经济型连锁酒店 开业于2004年12月 八方快捷酒店 樟木头镇新兴路3号 116 商务房\豪华房 经济型连锁酒店 客房共8层，每层约15套 宇泰商务酒店 樟木头镇永宁路 68 商务房\麻将房\蜜月房 中低端酒店 5-10楼均为客房 *