第三章：地租地价理论与区位理论.ppt

（3）地租与土地资源开发 投资者之所以投资开发某块土地，是因为在一段时间内这 块土地未来预期地租报酬能超过初始投资。这段时间越短越好。 投资的决策，可能因为土地开发性质的不同而不同。相应 地，生产效率、产品价格、经济成本及地租都会不同。如果投 资在农业土地上，只要维护恰当，其报酬或利润可能永续地维 持在某一个水平。 纯土地经营总报酬减去经营成本得到的地租或利润的大小， 就是影响投资的主要因素。 开发建筑物在建筑物刚刚建成并投入使用的一段时间内，投资人可以获得相当高的报酬。但是，当此建筑物接近其生命周期终点时，报酬就会逐渐减少直至消失。 （4）地租与土地使用配置 由于城市土地区位的作用，不 行业在同一位置上的经济收益也会相差很大，城市土地 的利用方式又在很大程度上取决于土地区位条件。 土地使用者在选用土地时，必须把自己能在该区位土地 上获取的收益与其所需支付的地租相比较，而后选择与其经 济水平相适应的地段，从而使土地在地租的自发调节下不断 转换用途，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的 合理空间结构。 在完全自由竞争的市场经济体制下，土地市场发育完全， 人们通过对区位地租的分析和对市场地价的比较研究，来揭 示土地的空间差异及其利用模式，西方布局理论常用地租三 角来具体分析这些问题，如图： 图中的三角形(△EOP、△FOK、△GOS、△HOT)分别代表商 业服务业用地住宅用地、轻工业用地和重工业用地的地租变化。 该图说明，地租额最高的土地利用方式通常是土地效益最大的 用地。 如一个城市中商业用地产生的地租额最高，因而商业服务 业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益最高的地段。 如果较低级的土地利用方式占据较好的、经济效益较高的地段， 相对它较低的地租生产能力而言，它不可能与生产率较高的利 用方式继续竞争，其结果必然是被排挤出土地效益较高的地块， 从而实现土地资源的有效配置。 3.1.8土地价格 土地资源能否得到优化配置，土地资产能否实现保值增值， 关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其 作为土地市场机制核心的作用。 (1)土地价格的内涵 根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现， 而商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。在西方经济 学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西， 通常用货币表示。但自然的土地不是人类的劳动产品，不包含 人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢? 土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件 下土地能产生纯收益，即地租。购买土地的权利，实际上是购 买一定时期的土地收益。因此，土地价格是为购买土地而支付 的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价 格。无论是土地估价还是土地交易，其价格条件是指公开市场。 事实上，在现实土地交易中，由于土地市场的特殊性，这种公 开市场条件很难完全具备，这种价格也就很难形成。但是，它 是一个很好的参照物，为各种价格的比较建立了标准。 （2）土地价格的特点 土地是一种特殊商品，其价格形式与本质与一般商品价格均 不同。 ①土地价格是土地权益价格 土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这产 品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖 实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地 收益的权利。土地权利是一个权利束，包括土地所有权、土地 使用权、土地租赁权和土地抵押权等。购买土地，获得某项土 地权利，就可以获得某种程度的土地收益，因而，也就必须付 出代价。 ②土地价格不是土地价值的货币表现 一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。 然而，土地却不同。在宏观上，土地的自然供给是不能改变的， 土地的经济供给在短期内变动也很小。因此，相对土地需求来 说，土地供给的变动很小。这样，土地市场的价格就主要由土 地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地需求日益增大 时，土地价格就不断上涨；反之，当社会和某一地区的人口减 少、经济衰退，对土地的需求减少时，土地价格就下跌。当然， 从微观上看，在某一个具体区域市场上，土地的供给是可变的， 特别是对某一种商品而言，在某一价格水平下，它可以在众多 的土地供给中选择自己所需的土地。 ③土地价格呈总体上升趋势 随着社会经济发展、人口增加，人地比例不断增大，社会 对土地的需求日益扩大，地租有不断上涨的趋势。同时高技术、 高投资产业的日趋发达，工人的劳动总量在生产中的比重日趋 缩小，使得社