杭州养老地产的襁褓之困.doc

杭州养老地产的襁褓之困 文/新浪乐居 董悦丹 　　随着老年化问题日趋严重，养老地产逐步在 房地产市场中成为了新兴热门领域。而有着“人间天堂”美誉的杭州，更是在早些年便开始了对养老地产的摸索。 　　从2007年富阳金色年华开启养老大门以来，杭州养老地产之路已走过了5个年头。但回头看，项目相对匮乏、规模难以扩大、运营不规范等问题始终牵制着这个朝阳产业在杭的发展。 　　如果用刚诞生不久的新生儿来比喻养老地产的话，那么杭州的养老地产似乎面临着长不大的困境。 　　销售模式多路求突围 　　如何销售？这一直是养老地产面临的一道坎，也是这个朝阳产业存活下去的根本。 　　以 房产、代建和养老，作为未来的三大重要发展战略的绿城，早在2007年打造临平蓝庭项目时便开始了对老年地产运营的探索。项目划拨了一幢房的面积用来试水养老地产，并将之命名颐养公寓。公寓总共十层：一、二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三、四层为护理院，主要针对自理能力有限的老人。五层以上则是老年公寓。 　　其中，三、四层护理院对外采用租赁模式，按床位以及老人的身体状况每月收取不等的床位费以及护理费。“60个床位全部已经出租出去了，而且还有好多人等着预约床位。”蓝庭护理院主任姜兰芳告诉记者，护理院的床位一直处在供不应求状态。 　　虽然护理院的租赁行情较好，但颐养公寓内其余86套单独用于销售的公寓，仅卖出去十套左右，去化差强人意。 　　据悉，颐养公寓下步计划准备面向可以自理的老人开放九十两层，房屋格局及 \o 装修 装修风格参照精装公寓标准，而销售模式则采取租赁形式。或许，这是绿城养老公寓在探索了租售两种模式之后的一次折中。 　　就在绿城徘徊在租与售两者之间时，杭州另一个纯养老项目萧山紫荆园，却开始尝试另一种销售模式：入户保证金。 　　“采取入户保证金方式，所有产权由投资方盛和居持有。”这便是紫荆园的销售模式。按目前在售单价10000元/平米算，入住老人需支付70万元至90万元不等的入户保证金。在老人过世或其他原因撤离紫金园后，入户保证金退还给本人或合法继承人。 　　而除去事先抵押的入户保证金外，老人每月按享受服务不同需支付不等育养费，价位每月不高于6.5元/平米。按现有户型算，每套房的育养费基本在455元/月至585元/月不等。 　　其实，此类收费方式和当下养老地产流行的会员制收费方式有异曲同工之妙：收取一定额度押金，每月额外再收取住养费用。从目前市场反应看，此类销售模式相比产权出售更受消费者亲睐。 　　紫荆园此举，最早雏形源于杭州养老地产鼻祖金色年华”金家岭退休生活中心。项目最早采用出售使用权方式，即可半年或一年支付租金也可以一次性支付45万到50万元买下50年使用权，即享受50年养老服务。 位于富阳的金色年华叩响了杭州养老大门 　　对于出售使用权方式或缴纳一定额度押金的养老公寓，浙江工商大学金融学院投资系主任朱晋认为，此类出租使用权的养老地产市场前途较大，但是后期如何维持运营，如何提供优质管理服务却是一大难题。 　　盈利与服务的悖论 　　退休以后，老李身体状况一直不佳。半年前他住进了杭州绿城蓝庭的颐养公寓，2000元/每月的护理费对于他这个离休干部来说，负担并不大。 　　亲民的护理费用加之相对完善的配套设备，颐养公寓成了很多老年人亲睐的养老住处，但这却引发了一个问题：主营单位的收支不平衡。 　　“仅蓝庭一个项目的养老部分，我们就已经投入1.08亿了，”绿城蓝庭园区服务主管袁挺告诉记者：“除去人员薪资成本，做养老地产在引进医疗、文体设备等方面的硬件配套方面需要大量资金支持。” 　　与巨大的成本投入相比，紧靠床位和护理费收取的费用变显得微不足道。绿城蓝庭颐养公寓护理院共有60个床位，每个床位每日收取50至80元不等的床位费，每个老人按服务级别每月再收取1000元至4000元不等护理费。如果按平均2500元一月的护理费以及每日50元的床位费来算，全年收入不到300万。 　　而这部分收入的绝大部分都得用于支人员开支。“绿城蓝庭引进了绿城医院的配套，可以说是个小医院，其中医生有6名，护士12名还有24名护工以及兼职人员数十人。”负责绿城蓝庭护理工作的姜兰芳这样介绍到。 　　由于目前养老地产绝大多数物业类型为老年公寓，而其又具有“福利性事业、市场化经营”的特点。因此，养老地产大多面临投资额大、资金回收期长的困难。 　　除了绿城蓝庭，杭州其他几处养老项目老年公寓部分也基本都处于亏损状态。维持平衡尚且不易，甚者想从养老地产中分得赚钱一杯羹，更是难上加难。 养老公寓的选址对生态环境通常要求较高 /图为金色年华 　　“金色年华”金家岭退休生活中心是杭州养老公寓发展最为完善的养老机构，由于其配套完善，服务到位，因此在老年人中口碑一直较好。“目前养老模式：居家服务式公寓、养生公寓