重庆融汇国际温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告.doc

西安信托·重庆融汇温泉城 市政道路工程BT合同收益权投资 集合资金信托计划 尽职调查报告 西南业务总部·重庆业务部 二〇一〇年八月 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目概况 1 ㈠项目背景 1 ㈡方案简介 1 ㈢交易结构 2 二、信托方案要素 2 ㈠项目名称 2 ㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限 2 ㈢融资方全称 3 ㈣融资成本、信托报酬及受益人预期收益率 3 ㈤信托财产的管理、运用和处分 3 ㈥风险控制措施 3 ⒈集团保证 3 ⒉质押担保 3 ⒊个人保证 3 ⒋工程保证 3 ⒌城乡开发公司回购承诺 4 ⒍资金监管 4 ㈦保管机构 4 ㈧信托利益的计算与分配方案 4 ㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法 4 ㈩信托成立、变更及终止 4 ⒈信托成立条件 4 ⒉信托终止条件 5 三、合规性分析 5 ㈠资金用途 5 ㈡BT合同收益权回购资金来源 5 ㈢融资方和实际控制人 5 ㈣担保措施 6 四、融资方介绍 6 ㈠ 融资方基本情况及经营情况 6 ⒈基本信息 6 ⒉股权结构 6 ⒊公司组织构架、人员状况 7 ⒋融资方经营模式和近年发展现状 9 ㈡ 融资方财务状况及资信情况 11 五、用款项目及BT合同收益权介绍 15 ㈠用款项目简介 15 ㈡项目立项、审批情况 15 ㈢项目规划与建设进度 17 ㈣资金预算及投资进度 20 ⒈资金预算 20 ⒉投资进度 21 ㈤融资安排 21 ㈥BT合同收益权界定及价值分析 21 ⒈BT合同收益权界定 22 ⒉价值分析 22 六、还款来源分析 22 ㈠第一收益权回购资金来源 22 ⒈重庆融汇投资经营净现金收入 22 ⒉重庆融汇投资收取城乡开发公司支付的代建项目回购款 26 ㈡第二收益权回购资金来源 27 七、资金监管 32 ㈠监管目标 32 ㈡现金流测算与监管方案 32 ㈢监管措施 35 八、担保方式 35 ㈠集团担保 35 ⒈基本信息 35 ⒉股权结构及实际控制人 36 ⒊发展状况及子公司概况 37 ⒋开发中的主要项目 38 ⒌财务分析 39 ⒍融资及盈利预测分析 43 ⒎资信状况分析 43 ㈡质押担保 43 ㈢个人保证 43 ㈣工程保证 44 ㈤城乡开发公司回购承诺 44 九、存在风险及防范措施 44 ㈠主要风险 44 ㈡防范措施 44 十、尽职过程与结论 45 ㈠尽职过程 45 ㈡尽职结论 46 附：尽职调查资料清单 47 一、项目概况 ㈠项目背景 重庆融汇投资有限公司（以下简称“重庆融汇投资”）系融汇（福建）集团有限公司（以下简称“融汇（福建）集团”）在重庆地区业务发展平台公司——重庆融汇地产（集团）有限公司（以下简称“重庆融汇地产”）下辖子公司；重庆融汇国际温泉城（以下简称“融汇温泉城”）是重庆融汇投资正在开发的大型综合性温泉旅游项目。 2009年8月8日，重庆融汇投资与重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司（以下简称“城乡开发公司”）签署了《融汇国际温泉城市政道路工程建设项目委托代建合同书》（以下简称“《代建合同书》”），规定：重庆融汇投资作为代建单位，负责预先垫资建设融汇温泉城市政道路工程，代建项目工程竣工验收交付使用后，由城乡开发公司回购该代建项目。 融汇温泉城市政道路工程规划道路总计13条、全长7.68公里，项目估算总投资19531万元，建设工期为三年。截至2010年8月30日，重庆融汇投资累计完成投资7522.17万元，为支持重庆融汇投资加快本项目建设进度和提高资金使用效率，由西安国际信托有限公司（以下简称“我公司”或“受托人”）发行集合信托计划募集人民币10000万元投资于融汇温泉城市政道路工程以获得该BT合同收益权，期限不超过24个月，剩余建设资金需求由重庆融汇投资自筹，信托计划到期前，由重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权。 ㈡方案简介 表 SEQ 表 \* ARABIC 1信托方案简介 项目基本情况 方案要点 ⒈ 交易对手 重庆融汇投资有限公司 ⒉ 信托规模 人民币10000万元 ⒊ 业务类型 BT合同收益权投资 ⒋ 信托期限 不超过24个月 ⒌ 融资成本 ⒍ 投资项目 重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权 ⒎ 收益来源 重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权，其资金来源为经营净现金收入和收取城乡开发公司