第九章 抵押贷款的二级市场.pdf

第九章 抵押贷款的二级市场 房地产抵押贷款是支撑房地产市场发展的重 要条件。随着房地产抵押贷款规模的不断扩张， 其风险性也越来越突出，即贷款银行的不良资产 的规模和比例有可能越来越大，这无疑会对房地 产市场和房地产产业的发展带来极其不确定的负 面影响。因此，尽量减低个人住房抵押贷款所隐 含的风险含的风险，是房地产金融发展必须解决的重要课是房地产金融发展必须解决的重要课 题，而通过二级市场运作来实现上述目的，是一 种非常不错的选择。也是房地产金融市场化发展 的重要内容。 房地产抵押贷款的初级市场与二级市场 房地产抵押贷款二级市场的运作 房地产抵押贷款二级市场的条件 第一节房地产抵押初级市场和二级市场 房地产抵押贷款是房地产金融的重要 组成，其规模大小、运行是否健康、风险 程度高低等，对房地产市场和房地产业的 发展都有举足轻重的作用。适当地进行市 场化运作场化运作，，可以扩大规模可以扩大规模，，推进借贷各方推进借贷各方 更好地利用资金，提高资金使用效率，降 低经营者风险，是房地产金融发展的方向。 从初级市场向二级市场推进，是最自然的 发展策略，对房地产业的发展具有重要的 现实意义。 一、房地产抵押初级市场 1.概念 所谓房地产抵押的初级市场就是对房地产抵押贷款的市 场化描述，即从市场的角度看房地产抵押贷款。 2.结构 主体：借款人（抵押人、购房者） 贷款银行贷款银行 （（抵押权人抵押权人）） 客体：房屋 关系：以房屋为抵押物、贷款额为标的的债务债权的合同关系 3.特点 • 大量的借款人，少数的贷款银行； • 集中的放款，长期持续的还贷； • 短时间的调查取证交易，长时间的债权债务抵押风险。 二、房地产抵押二级市场 1.概念 房地产抵押二级市场是指买卖房地产抵押贷款债权的 市场。其具体运作是：房地产贷款银行将不同的房地产贷 款债权卖给一定的机构，而机构再将其集中整合包装，打 包成一份一份的标准化金融产品，出卖给不同的投资者。 2.结构 贷款银行出卖债权贷款银行出卖债权，房地产抵押房地产抵押二级市场集成商买入级市场集成商买入 债权再将其零售给金融市场的分散化投资者。 3.特点 将沉淀的财产债权转换成金融投资工具； 将银行集中承担的风险分散转移给广大的金融投资者； 将长期的债权债务转换成为短时间的金融产品买卖； 将不同大小的债权转换成为标准化的小额金融产品。 小结：一级市场与二级市场的关系 债权交换 初级市场 二级市场 抵押 金融金融 房地产 抵押 二级 产品 证券 购买者 贷款 市场 投资者 借款 银行 集成 现金 机构 现金流 三、美国房地产抵押二级市场的发展 目前，美国的房地产抵押贷款的二 级市场是全球规模最大、发展水平最高、 体制建设最完善、产品最丰富、成交最 活跃的市场，其发展经历了三个基本阶 段： 1.萌芽阶段 美国房地产抵押二级市场的萌芽在20 世纪50年代之前，有两个很值得借鉴的做 法： • 政府成立权威的保险和担保机构，促进住房抵押 贷款的标准化，为二级市场的发展创造条件。 • 尝试建立二级市场运营机构，不断总结经验教训， 逐步完善体制建设，为下阶段的大发展创造了更 好的体制环境和市场条件。 2.发展阶段