第四章 住房抵押贷款.pdf

房地产金融 Real Estate Finance 第4章 住房抵押贷款 1 房地产金融 Real Estate Finance 本章主要内容 住房抵押贷款的订立 住房抵押贷款参与者 住房抵押贷款中的违约行为及其规律 住房抵押贷款的现金流分析 住房抵押贷款的各种方式及其特点和创新 2 房地产金融 Real Estate Finance 住房抵押贷款的订立 住房抵押贷款的订立过程 决定购房、申请抵押贷款 金融机构评估抵押房产价值 及申请人信用 批准贷款 贷款人选择贷款方式及期限 签订贷款合同 3 房地产金融 Real Estate Finance 住房抵押贷款的审核 – 对抵押物价值的评估 • 关于房产价值的评估主体 – 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险 方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房 地产估价是一个问题。 – 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发 展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住 房管理局和退伍军人管理局）来委托。 • 关于评估方法 – 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信 息，通过重置成本法、市场比较法和收益还原法 的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比 较法得出的估价结果为主要参考。 4 房地产金融 Real Estate Finance – 对贷款申请人的信用评估 • 贷款申请人的尝债能力 – 贷款购房的月支出与月收入之比（小于28% ）： 注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等 相关支出 – 长期债务总支出与月收入之比（小于36% ）：长 期债务总支出还包括如购车贷款等 – 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 • 贷款申请人的尝债意愿 – 信用纪录 – 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即 贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自 住、投资） 5 房地产金融