广州市正佳企业有限公司广州市正佳广场购物中心负一层至七层商场经营性物业抵押贷款咨询报告.pdf

经营性物业抵押贷款咨询报告 经营性物业抵押贷款咨询报告 评估报告名称： 广州市正佳企业有限公司广州市正佳广场购物中心 负一层至七层商场经营性物业抵押贷款咨询报告 评估报告编号： [2009]ZX1102 号 评估机构： 深圳市世联土地房地产评估有限公司 评估日期： 2009 年 11 月 24 至 2009 年 12 月 15 日 经营性物业抵押贷款咨询报告 项目评估负责人： 刘春海——深圳市世联土地房地产评估有限公司副总经理 经营性物业抵押贷款咨询报告 目 录 一 报告摘要 1 1 项目基本情况 1 2 贷款基本情况 1 3 评估结论与建议 2 二 贷款企业概况 5 1 贷款企业概况 5 2 公司架构图 5 三 项目基本情况 6 1 物业概况 6 2 物业经营情况简介 8 3 物业发展前景 9 4 分析结论 9 四 项目市场分析 10 1 总体市场分析 10 2 区域发展及前景预测 13 3 市场分析结论 16 五 项目现金流及偿债能力 17 1 测算原则及前提条件 17 2 项目收入测算和贷款偿债预测 17 3 物业偿债能力 18 六 经营性物业贷款风险分析 25 七 附件 26 经营性物业抵押贷款咨询报告 一 报告摘要 1 项目基本情况 项目 内容 项目名称 广州市正佳广场购物中心负一层至七层经营性物业抵押贷款 项目位置 广州市天河路 228 号 项目四至 东临体育东路、南至天河南一路、西临内街、北临天河路 占地面积 54,000 平方米 建筑层数 地上 7 层，地下 2 层半 根据贷款企业提供的《租约明细表》，本次承贷物业为正佳广 总建筑面积 场 购 物 中 心 负 一 层 至 七 层 商 场 物 业 ， 建 筑 面 积 合 计 为 199,785.34 平方米。 物业类型 商场 正佳广场项目总占地面积约 54,000 平方米，总建筑面积约 424,000 平方米，总共规划建设购物中心、东塔楼写字楼和西 塔楼超五星级酒店三部分，是集零售、休闲、娱乐、餐饮、会 展、康体、旅游及商务于一体的现代化大型购物广场。项目于 2001 年开工，购物中心部分于 2005 年 1 月 15 日正式开业； 2005 年 6 月 13 日，共 25 层的东塔楼——“广晟大厦·228” 正式面市发售；西塔楼五星级酒店目前正在建设中。 项目现状 本次承贷物业位于购物中心负一层至七层，目前已入驻上千家 国际国内知名品牌，主力店包括广州友谊商店、百佳超市、季 后风