赤壁国际农贸城推盘销售方案.ppt

赤壁国际农贸城 交易板块推盘销售方案 一、 整体推盘策略 销售为主，招商为旗 1、招商的成功，是为了更好的销售—— 缩短销售周期，促成溢价空间。 2、招商是塑造项目品牌形象，专业市场功能的旗帜。 二、交易板块的推盘顺序及业态布局 本着务实的精神，我们需对项目的整体推盘顺序、业态布局等针对目前项目碰到的实际情况如征地拆迁等问题，以最贴合实际的问题来重新推演和确定。 1、商铺推售建议 整个交易板块分三个阶段开盘： 第一段：3、5、7、9、11#楼 第二段：13、15、2、4、6#楼 第三段：8、10、12、14#楼 具体如后页效果色块所示： 阶段 楼号 节点名称 时间 业态布局 备注 第一阶段 3、5、7 开盘 2015年1月30日 茶文化品牌形象店、大宗茶、粮油副食 9、11 开盘 2015年3月初 百货日杂小商品 第二阶段 2、4、6 开盘 2015年7月 农副产品形象店及绿色农产品专业店 此两方案根据 拆迁进度而定 13、15 开盘 2015年7月 水果、市场配套（小物流、小型餐饮、汽修等） 3、5、7、9、11、13 15、2、4、6 开业 2016年5月 赤壁农贸城 综合农副产品商贸区 开业 第三阶段 8、10 12、14 开盘 2016年3月 绿色农副产品专业店及、农资农机等 交易板块 整体开业 开业 2016年12月 赤壁国际农贸城整体开业 2、分段开发安排及业态布局表 阶段 商铺数量（套） 可售面积（㎡） 预计均价 （元/㎡） 预计回款额 (万元） 备注 第一阶段 305 3#（4524.1） 5400 11181.7 ３＃楼的价格项目均价上浮１５％ 5、7、9、11#（27308.4） 3200 第二阶段 317 2#（4924.6） 5400 11610 ２＃楼的价格项目均价上浮１５％ 4、6、13、15#（27973.2） 3200 第三阶段 232 8、10、12、14#（28638） 3200 9164 第三阶段的价格有在原均价基础上溢价的空间 总可售面积 93368 总回款预计 31955.7 3、分段开发面积均价及回款预算表 4、短期推售具体时间计划安排（达到认筹数量蓄水要求、认筹、选铺） 蓄客：2014年11月20-2015年1月中旬（强势蓄客） 开盘：2015年1月30日（可根据客户数据情况进行时间调整） 如有认筹，收取诚意金：定金2000元，若购买转为定金， 放弃购铺在指定时间及地点办理退款手续。 5、短期开盘商铺推售策略 a、1月30日3、5、7号楼首先开盘，总建筑面积达18773.1平米，商铺192套，若达到70%的销售率，则需要完成135套的销售目标，若按均价3200元/㎡推算，预计回笼资金将近4205万左右，（根据诚意客户登记数量及认筹数量确定开盘数量和开盘时间），3、5、7号楼开盘同时，9、11#楼动工，并接受诚意客户登记； b、若蓄客数量不理想，则预先推售5、7号楼，少量放盘，多次开盘，小步快跑，饥饿式营销。在市场上也形成一定的炒作话题。开年后加推3#楼临街商铺，并且9、11#楼交易板块同时动工，接受预约登记，中期商铺在2015年3月底前完成开盘，2015年10月底前预计达到销售率80%。 中长期推盘策略依次类推。 三、市场运营政策建议 1、销售、招商、运营关系的政策处理： 如今商业地产如果脱离运营，只是想卖楼抽身的几乎已无立足之地，投资客户、经营户越来越精明。为了促进销售，除了招商造势，还需要迎合投资客户需求的销售政策来体现产品的物业价值和有竞争性的营运政策来体现其投资收益。 目前通行的做法是3-5年返租（也有6-8年的较少），返租期满后，一种是商业运营公司退出统一经营管理，由小业主直接向承租户收取租金或由业主委员会委托物业公司代管。 另一种是返租期满后，由商业运营公司和小业主协商，继续延长统一经营管理期限，继续由公司管理，商定一个小业主满意的包租价格。 目前较多的是后者。 2、本项目营运方式建议： 建议赤壁国际农贸城的销售政策以开发商补贴的名义来取代返租模式，补贴标准相当于返租比例额度。比如项目招商销售，三年免租，前三年开发商补贴业主租金收益xxxxx元，三年免租期满后，保留统一运营管理和物业管理，按实际租金价格，管理公司收取10%的经营管理费，物业费按物业管理标准收取，其余租金实际收益归小业主所有。 四、本项目定价策略： 1、高举低打、低开高走、溢价攀升 通过高举低打的板块造势、体现本项目形象及综合品质提升；所以我们建议采用性价比策略，在与周边项目以及本区域其他项目形成鲜明价值错位的前提下，采用贴近周边市场价格（同等产品条件