新编物业管理法规 第二版 课件第2章 物业权属法律制度.ppt

[本章学习目标] 1．理解物权的概念和基本原则 2．熟悉主要物权制度 3．掌握业主的建筑物区分所有权的内容 4．熟悉房屋登记主要法律规定 5．了解房屋登记簿相关规定 [引导案例]邻居开餐馆造成油烟污染怎么办？ 原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道 。刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味 ，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。法院会如何判决？ 一、物及物权的概念 （一）物的概念 《物权法》中的物包括不动产和动产。 “物”大体相当于我们平时所说的“财产”，但不包括无形资产如知识产权和继承权等财产。 在物业管理活动中业主的房产、道路等是不动产，业主的家电、汽车则属于动产。 在理解“物”的概念时，要注意其与物业、房地产、不动产等概念的联系和区别。 （二）物权的概念 《物权法》第2条规定： 物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。” 对物的归属关系，就是确定特定的物究竟归谁所有，谁享有绝对的支配权。 二、《物权法》的基本原则 （一）平等保护原则 指国家、集体、私人等物权主体在法律地位上是平等的，其享有物权在受到侵害以后，应当受到物权法的平等保护。 （二）物权法定原则 指物权的种类和内容均由法律做出强行性规定，不允许当事人自由创设和变更，不能象合同法一样强调意思自治。 （三）公示公信原则 指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全，防止对物的争夺。 2.所有权的特殊类型 1)业主的建筑物区分所有权 包括业主对建筑物专有部分的所有权、业主对建筑区划内的共有部分的共有权、 业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权利三部分。 2) 相邻关系 相邻关系，也叫作相邻权，是指不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 基本原则：“有利生产、方便生活，团结互助、公平合理”。 适用原则：“有法依法，无法依当地习惯”。 基本类型：（1）相邻用水、排水；（2）邻地通行；（3）相邻土地、建筑物利用；（4）建筑物通风、采光、日照；5）相邻环保；（6）相邻防险。 相邻关系与物业管理的关系：举例 3) 共有 共有权是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权，是所有权的一种特殊形式。 （1）特点：对外是一个完整的所有权关系；对内按照不同的共有类型，共有人之间享有不同的权利，程度不同的义务。 （2）分类：按份共有、共同共有 共有与物业管理的关系：举例 （二）用益物权 用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的他物权。 1.土地承包经营权 2.建设用地使用权 3.宅基地使用权 4.地役权 用益物权与物业管理的关系：举例 （三）担保物权 担保物权指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。 1.抵押权 2.质权 3.留置权