新编物业管理法规 第二版 课件第9章 物业服务收费的法律规定.ppt

【本章教学目标】 1．熟悉《物业服务收费管理办法》的内容 2．理解物业服务分等收费管理的概念 3．掌握物业服务收费明码标价的要求、内容和方式 4．掌握物业服务定价成本的构成 5．掌握物业服务定价成本的监审要求 【引导案例】出租屋物业服务费由谁承担？ 某小区业主孙某在2004年1月将自己在小区的房子租给张某居住，双方约定由张某向管理处交纳物业服务费。2005年1月，孙某收到小区管理处的欠费催缴函，要求其承担租户张某所拖欠的物业服务费用。孙某就以其与张某签订的合同中约定的物业服务费用由张某承担为由拒绝交纳。 （二）物业服务收费原则 1．合理原则 合理原则是指在物业管理实际操作中，核定收费时应充分考虑物业服务企业的利益，既要有利于物业服务企业的价值补偿，也要考虑业主的经济承受能力。 （1）具体收费标准应当因地制宜，以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业服务公司的服务质量、服务深度进行合理核定，使业主消费能力与物业服务实际水平、服务深度相平衡。 （2）充分考虑不同档次、不同类别的物业，不同对象、不同消费层次的需要，体现优质优价、公平合理。 （3）对于物业服务费的使用坚持“取之于民，用之于民”，逐步实现以房养房、以区养区。 2．公开原则 公开原则要求物业服务公司公开服务项目和收费标准。规范物业服务公司对用户特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，授受业主监督。 3.费用与服务水平相适应的原则，即质价相符原则 质价相符原则指物业服务服务的收费标准与服务质量相适应。《物业服务收费管理办法》第十四条规定，物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 二、物业服务收费的管理部门 （一）国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 （二）县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 （一）价格管理形式 1．政府指导价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。一般普通住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费实行政府指导价，其中住宅物业综合服务费采用物业服务分等收费。 2．市场调节价 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。一般非住宅物业、高档住宅物业的服务费及其他收费实行市场调节价。 （二）计费方式 1．包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 2．酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 （三）物业服务费的成本构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3．物业管理区域清洁卫生费用； 4．物业管理区域绿化养护费用； 5．物业管理区域秩序维护费用； 6．办公费用； 7．物业服务企业固定资产折旧； 8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9．经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应 当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 （一）交纳物业服务费义务人的规定 1．业主负有交纳物业服务费的义务 在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业所有人，同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业服