地产投资指标测算房地产开发项目成本费用与收入估算.ppt

2.2房地产投资财务报表分析 --基本报表 资产负债表的编制与分析 资产负债分析可以提供四方面的财务信息： （1）项目所拥有经济资源 （2）项目所负担的债务 （3）项目的债务清偿能力 （4）项目所有者所享有的权益 资产负债分析主要考察房地产项目开发经营期间的资产与负债状况。 各期资产应等于负债和所有者权益之和，否则，应检查其他基本报表。 2.2房地产投资财务报表分析 辅助性财务报表的编制与分析 序 号 项 目 建设费用 接口费用 合 计 1 2 3 4 5 6 7 8 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计 基础设施建设费估算表 单位：万元 2.3 房地产投资财务指标分析 房地产项目投资财务分析指标体系 评估内容 基本报表 静态指标 动态指标 盈利能力分析 全部投资现金流量表 全部投资回收期 财务净现金流量 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 自有资金现金流量表 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 清偿能力分析 借款还本付息表 资金来源与运用表 资产负债表 借款偿还期 还本付息比率 资产负债率 流动比率 速动比率 房地产项目投资财务静态指标分析 2.3 房地产投资财务指标分析 静态指标：指不考虑资金的时间价值的指标。其主要特点是静止地看问题，不计算货币的时间价值。 （1）静态全部投资回收期（Pt） 含义与计算 静态全部投资回收期是指在不考了资金时间价值的条件下，以房地产项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的资金回收能力的主要静态评价指标。 静态投资回收期的具体计算方法分为两种: ?当项目投入运营后，每年的收益额大致相等时 投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 ?当项目投入运营后，每年的收益额相差较大时 投资回收期=（累计净现金流量凯斯出现正值数-1）+（上期累积现金流量的绝对值/当期净现金流量） 房地产项目投资财务静态指标分析 2.3 房地产投资财务指标分析 （1）静态全部投资回收期（Pt） 具体运用及注意问题 在财务评价时，求出的回收期指标（Pt）应与行业的基准投资回收期（Pc）比较，当Pt《Pc时，表明该项目能在规定时间内收回投资。 静态全部投资回收期指标计算简单、容易理解、直观；其缺点没有考虑项目回收资金以后的情况，不能评价项目计算期内的总收益和盈利能力。 房地产项目投资财务静态指标分析 2.3 房地产投资财务指标分析 （1）静态全部投资回收期（Pt） 有关例题 某项目投资兴建后各年的现金流量状况如下所示，试计算项目的静态投资回收期。 年份 投资额 收入 成本 折旧 净现金流量 累计净现金流量 1 -1500 -1500 -1500 2 -1800 -1800 -3300 3 -650 622.2 -52.2 60 -20 -3320 4 860.5 -70.5 60 850 -2470 5 872.7 -72.6 60 860.1 1609.9 6 884.7 -75.8 60 868.9 -741 7 1075 84.8 60 1050.2 309.2 2.2房地产投资财务报表分析 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计 表2.8 其他费用估算表 单位：万元 成本费用估算的编制与分析 2.2房地产投资财务报表分析 --辅助性财务报表 投资计划与资金筹措表的编制与分析 在确定项目资金筹措方案和筹措计划时，应先结合项目实施进度假话与投资估算编制计划表，以保证项目实施资金的需求和资金的合理、有效使用 。所以，必须把投资计划与筹资计划有机结合起来。 序 号 项 目 合计 1 2 3 … N 1 项目总投资 1．1 1．2 开发建设投资 经营资金 2 资金筹措 2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 资本金 借贷资金 预售收入 预租收入 其他收入 投资计划与资金筹措表 单位：万元 2.2房地产投资财务报表分析 --辅助性财务报表 投资计划与资金筹措表的编制与分析 投资计划与资金筹措表的编制 投资计划因