朗诗地产街铺式商业产品价值提升指引.pptx

街铺式商业产品价值提升指引;随着朗诗地产开发项目逐渐增加，带有配套商业要求的项目亦越来越多，特别是街铺式商业（简称“底商”），在多数的开发项目上配置。由于商业与住宅存在明显的产品差异，在规划布局时难免产生设计上不兼容的情况，而底商面积大小、内部划分、空间结构等直接影响到其后期使用和能否销售，进而影响到项目的形象和考核指标的结果。基于以上情况，我们对住宅底商配比、产品划分、设计表现等决定底商优劣的因素进行总结分析，以期望对今后带有底商的项目开发和设计给予一定的帮助…… 注，本指引所阐述内容仅对社区底商，不包含集中型商业和内街式商业。;一、社区商业体量规模确定…………………..………………………….4 二、底商产品规划布局建议…………………..…………………………11 三、社区底商业态规划…………………..………………………………22 四、底商细化设计注意及提升建议..……..…….………………………30 五、底商设备设计优化…………………..………….……………………54 六、案例…………………..………….……………………………………64 ;;一、社区商业体量规模确定;商业配建体量=;方法二：地块价值利用方法;地块规划条件对底商要求两种情况;;一、社区商业体量规模确定——方法二;;二、底商产品规划布局建议;;类型;;3.2、单铺划分：标准铺;3.3、单铺划分：转角铺;一拖一;3.4.2、商铺体块划分及组合建议二;(1);道路绿化带;3.6.2、规划布局注意事项：连续性原则;;三、社区底商业态规划;;2、业态规划方法 结合项目定位：确定项目的主力业态及次主力业态； 在规划设计时结合项目情况，参考业态组合原则进行业态划分； 案例借鉴：找出本地及相关区域内，与本案相似社区（外向型、中间型或内向型，与本案战略定位相类似的社区），对在经营的各类业态进行统计，总结业态配比一般规律； 在一般规律参考下，结合本案战略定位，进行业态规划，为后续指导商铺产品规划做准备 经营面积占比达到15％以上，可视为是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用 另外，结合区域特征，可归纳出不同区域特征下的业态配比规律（如，城市郊区商业氛围不成熟区域业态配比与城市核心区的必然不同） ;业态;4、各类商家物业条件：餐饮;5、各类商家物业条件：便利店; 社区商业服务配套业态的经营面积要求一般在30㎡-200㎡，小部分为20 ㎡左右，服务配套的商家种类繁多，对于硬件的技术指标要求也不尽一致，但是，总的来说，服务配套业态对硬件技术基本没有特殊要求。;;四、商铺细化设计注意及提升建议;是当前朗诗底商设计存在最普遍的问题，形成原因是底商上面住宅结构的落位，该影响分两种一是局部的断肢，一是大范围的存在。;从后期使用角度，住宅底商层高单层不低于3.6米为宜，同时上部尽量避免有大直径管线排布，会降低商铺实际的使用高度。;在底商立面设计时，未明确划出每个商铺经营店招的具体位置，并统一规划店招的排布等。;1、出于对安全考虑，配电站临近商铺将会限制餐饮业态经营，影响后期此类商家进驻。;2、优化提升建议—店招设计;;案例：成都万科金域蓝湾 骑楼外预留了多层次的店招和大面积的广告位。;案例：深圳东海花园 后期控制较好，商铺界面整齐;梁高（根据柱距而定） 设备层高度包含消防、烟道横管、桥架、空调位等（不同商铺根据实际情况具体分析）； 净高。不同业态对净高要求不同 在选择层高时，应结合总建筑高度，商铺面积、业态、地形等因素综合考虑。;2、优化提升建议：门头橱窗或展示面;2、优化提升建议： 雨篷;空调预留不足够;;北京龙湖星悦荟，与城市快速道路、非机动车行道、人行道高差一致，以一马平川的风格增加了项目的可达性。;商铺门口有水沟;;;与项目整体建筑风格保持协调一致； 区别于住宅等，需要具备商业的建筑特点，具有昭示性，从住宅建筑群体凸显出来； 主入口突出； 提升整体项目形象与品质。;与商业整体战略定位、商业主题、形象、业态规划等相协调的景观营造 包括 整体风格 细节营造 水景 灯光效果 小品点缀 材质 …… ;3、商业氛围营造—景观;位于商业核心交通流线外，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引层消费者行为动线； 商业街的重要导识。;3、商业氛围营造—集中标示;;1、给排水设计 2、隔油池间的设计 3、消防用水设计 4、电器系统设计 5、排烟设计 6、通风系统设计 7、燃气设计;1、给排水设计须知;2、隔油池间的设计须知;3、消防用水设计须知;4、电器系统设计须???;5、排烟设计须知;6、通风系统设计须知：空调机的适用范围;7、燃气设计须知;;PART1 万科项目住宅底商情况调查;产品系列;案例分析;案例分析