--2011年3月福建泉州6500亩温泉小镇发展战略及整体定位.ppt

区域内唯一竞争项目天湖高尔夫项目，定位包括高尔夫在内的高端规划，但经过评估后可实现性不强 项目总用地5400亩，项目规划建设45洞高尔夫球场和1000亩旅游地产，其中包括高管公寓和温泉会展中心等高端项目； 大规模开发高尔夫球场项目前期需高额投入和较成熟的开发经验 。 其开发商是以食品起家且以食品产业为主的企业集团，初涉房地产行业，缺乏开发经验，项目开发面临很大的不确定性 当地居民向往城市化生活，配置现代的商业街、公交站等具有城市化意向的设施将有助于增强项目的吸引力 案例：长城脚下的公社——通过独特的产品、创意概念来取胜的豪宅别墅典范 长城脚下的公社位于北京八达岭高速路水关长城出口，紧靠古长城而建； 距北京市中心50分钟车程，全程高速，距北京首都国际机场1小时车程，距八达岭机场15分钟车程； 该地块原是“延庆县八达岭山地健身休闲俱乐部”烂尾项目，2年后，2001在12位亚洲建筑师的创作和商业资金的双重包装下，这个因经营不善、濒临破产的前度假村变成了一个不同风格的建筑艺术群落。 通过名家、大师的设计提升项目本身的价值：由12个国家或地区的设计师参与设计12种完全不同的建筑风格, 凸出了项目的稀缺性 后期引入高端服务品牌——凯宾斯基酒店管理公司的介入使项目从建筑艺术圣地全面转向独具特色的世界级酒店 基于项目整体定位及市场分析，通过五大方面来构建启动区的启动策略来引爆市场 引进美国三大酒店集团之一的喜达屋集团旗下精品四季酒店，锁定项目高端定位 嫁接高端日式温泉品牌——御温泉，尊贵独有的个性特征，超前的温泉休闲旅游理念，彰显项目品牌价值 彩虹花海——利用288亩山地打造一条花海景观大道，形成强烈的视觉冲击力和感知力 九曲花街——从温泉度假区跨溪西进，配合山、溪、花，打造立体感丰富的景观资源，提升整体价值 在机场设立贵宾接待厅，专车直接送达项目地，通过提供尊贵化服务，提升项目品质与价值 首先从三方面确定物业适合当地居民的物业类型 居住习惯——目前由于使用成本过高导致本地客户对小高层（高层）存在抗性，而低密度物业由于非城市化意向也不受本地客户的欢迎 成本和价格实现——由于市场存在明显的价格天花板，小高层不能成为项目前期的物业类型选择 市场上小高层物业存在价格天花板 目前区域在售的只有四海明有小高层物业，售价为1900－2000元/㎡，短期内上升较难 当地市场高层物业的建安成本接近售价 当地小高层物业的建安成本达1500元/平米 居民接受小高层还需要一定时间的引导 目前由于使用成本等因素当地居民对小高层物业有一定的抗性，要让他们接受小高层产品需要一定时间的培育 目前市场在售项目的物业选择——多层洋房是主力的在售物业类型，并且实现较好的市场消化速度 多层洋房是面向本地客户的首选和绝对物业类型，项目中后期可视市场情况增加小高层物业 户型配比原则：找市场主流户型，在此基础上实现多元化和预判性 身处非竞争市场 主力户型：无论从目前市场供应情况还是从当地家庭结构看，110-120平米的三房产品都应该是主力户型 4房产品：参考同处于房地产起步阶段的四线城市的户型结构，再结合安溪本地的家庭人口结构，本项目作为大盘应该设置一定比例的4房产品 本项目的户型配比：以市场主流的3房为绝对主力户型，同时以4房和1房产品为重要户型，保证项目产品的丰富性和面向未来的预见性 闽三角地区城市居民特别是漳州客户对于度假物业购置上表现出较强意向，为项目奠定了坚实基础 市场接受度排序：独栋 联排 双拼叠加公寓，但小独栋尤其受欢迎；双拼和叠加产品市场接受度不高 从市场表现看，叠加、双拼销售速度慢，存量大，且市场接受度不高，不建议选择这两种物业 综合而言，独栋是更符合项目定位、更受市场欢迎和能实现更高溢价的产品，无疑独栋产品是项目的主要物业类型 鉴于未来独栋供应量较大，同时独栋与联排在价格和消化速度上没有拉开差距，建议本项目独栋与联排建面比为60%：40% 本项目确定4大分期原则 参考市场主流消化速度，本项目第一期包含2万度假产品和2万普通产品，需要约100亩的实际占地面积 为了强势启动项目，第一期需要建造的配套包括精品酒店、特色温泉以及商业配套 第一期：包括商业、面向本地客户区域和面向外地客户区域，含商业总占地约115亩 总体分期：项目可开发用地共500亩，分为3期开发，根据各期的属性设置不同的配套，面向本地产品的占地面积占比约30% 2.2 1.5 1.0 1.27 / 丽水云天 2.4 1.1 3.2 6.5 发现之旅 2.8 10年2-3月共销售15套，平均年消化量4万平米 天颐香溪 平均（ 万㎡/年） 2008.06 2007 2004-2006 楼盘/年份 发现之旅：首期用地86万㎡，总建面22万㎡ ；别墅一期51套，二期110套，目前在销售的是3期129幢别墅，