中级财务会计 应用型高等教育会计类 邹香 谢万健 课件第八章投资性房地产.ppt

2010年 大连理工大学出版社 第八章 投资性房地产 学习目标：掌握投资性房地产概念和范围、投资性房地产的确认条件、投资性房地产初始计量的核算、投资性房地产后续计量的核算、投资性房地产转换的核算、投资性房地产处置的核算。 教学重点：投资性房地产的确认条件、投资性房地产的初始计量和后续计量的核算、投资性房地产转换的核算、投资性房地产处置的核算。 教学难点：投资性房地产的初始计量和后续计量的核算、投资性房地产转换的核算、 第一节 投资性房地产的概念及范围 一、投资性房地产定义 投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围 下列项目属于投资性房地产 1、已出租的土地使用权。 是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权 ，以经营租赁方式出租的土地使用权 。转租不算。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权。 (闲置土地不属于)1999《闲置土地处理办法》 　　 3、已出租的建筑物。 必须是企业拥有产权的建筑物，转租的不算。 四、特殊情况处理 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可以。 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等辅助服务，所提供的辅助服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 第二节 投资性房地产的确认与计量 一、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 外购投资性房地产的成本——包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自行建造投资性房地产的成本——由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 以其他方式取得的投资性房地产的成本——按照相关会计准则的规定确定。 成本模式与公允价值模式的区别与联系 相同点:出租日记入“投资性房地产”， 租金记入“其他业务收入”，费用记入“其他业务成本” 不同点：成本模式下计提折旧（摊销）、计提减值准备 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 公允价值模式下不计提折旧（摊销）、不计提减值准备，必须反映市场价值变化 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 （升值额） 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动（贬值） 成本模式转为公允价值模式规律 不管是借差还是贷差，一律通过留存收益调整。 不考虑所得税时：留存收益是盈余公积占差额的10%和未分配利润占差额的90% 考虑所得税时，从递延所得税资产或负债、留存收益调整 递延所得税资产或负债占差额的25% 留存收益中盈余公积占剩下差额75%的10%和未分配利润占剩下差额75%的90% A企业将一栋写字楼租赁给B公司使用，并一直采用成本模式计量， 20×9年1月1日A企业认为，写字楼具备了公允价值模式计量的条件，遂转换。该写字楼原造价9 000万元，折旧270万元。2009.1.1，公允价值为9 500万元。A企业按净利润的10%计提盈余公积。所得税税率25% 借：投资性房地产—写字楼（成本）95 000 000 投资性房地产累计折旧 2 000 000 贷：投资性房地产——写字楼 90 000 000 递延所得税负债 1 925 000 （7 700 000 ×25% ） 利润分配——未分配利润 5 197 500 盈余公积 577 500 [（7 700 000-1 925 000） ×10% 第三节 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 （一）投资性房地产转换及转换日 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类 （二）投资性房地产转换的会计处理 1.成本模式下的转换 （1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定资产（转换日的账面余额） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 或： 借：无形资产（转换日的账面余额） 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值