物业管理法规与案例分析 第二版课件 教学课件 ppt 作者 邢国威 主编第七章 物业服务合同.ppt

第七章 物业服务合同 本章重点： 物业服务合同的概念和特征 物业服务合同的订立 违约责任的概念 案例： 卫生间的地漏返水责任案 一、物业服务合同的概念 （一）定义 1.广义： 所有以物业服务相关权利、义务为内容的合同。 2.狭义： 物业产权人和物业管理企业之间设立、变更和终止物业服务相关权利、义务的合同。 （二）主体 业主与物业服务企业 业主大会与物业服务企业 业主、业主大会与物业服务企业 （三）性质 1．委托合同中的特定类型 （1）委托合同 《合同法》第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十八条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 第四百条 受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。 标的是处理委托事务 受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果有委托人承担。 委托人或者受托人往往可以随时解除委托合同。 委托合同一般是无偿合同、不要式合同。 （2）物业服务合同特征： A物业服务合同不是业主可以自愿选择签订与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；（强制合同） B物业服务合同的当事人是特定的，签订物业服务合同的物业管理企业不是可以任意选择的，其必须符合相应的资质条件； C物业管理企业一旦与业主签订了物业服务合同，便依照合同和法律独立地开展服务工作。 D具有一定的人身性质，以双方当事人的信任为基础。物业管理企业不需要亲自处理所有物业管理工作，可以直接将部分工作交给符合法律规定或合同约定的第三方来处理； E物业管理企业独立对外承担法律责任。其管理物业取得的财产、遭受的损失以及其他后果并不象委托合同那样归于业主，而是要根据相关法律法规及物业服务合同来具体加以区分和界定。 F物业服务合同一旦签订，双方当事人不能像一般委托合同那样随意解除。 G以“事务”为标的，合同的客体是物业服务行为。 2．要式合同 《条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《条例》第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 备案 3 ．是双务（有偿）合同 二、物业服务合同的类型 （一）依据委托人和委托阶段的不同 《条例》第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》2003.6.26 第二条　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。  （二）依据委托管理事项的不同分类 ?全权委托合同 单项委托合同（业主、物业管理企业为甲方） 三、物业服务合同的签订 （一）物业服务合同的签订 　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 （二）物业服务合同的备案 《北京市居住小区物业管理办法》第十一条 物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。 　　…… 　　合同签订后，由物业管理企业向所在地的区、县房屋土地管理机关备案。 （三）物业服务合同的效力 案例： 黑幕起纠纷，开发商与物业管理公司对簿公堂 案例：林先生拒绝物业管理公司对小区实施的统一物业管理案 ?1.合同效力 《合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。??? ??? 《合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 四、物业服务合同转让 小区物业管理费1.5元变2.5案 第七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）