物业设备设施维护与管理 教学课件 ppt 作者 刘绪荒 主编1 物业设备管理基础.pptVIP

第一讲 物业设备管理基础 第一节  物业设备管理的目的和意义 一、物业设备的概念 物业设备是物业附属设备的简称，它既包括室内设备设施，也包括物业管理区域内的室外设备设施，是物业建筑实体的有效组成部分。具体有给排水、消防、供热、供电、空调与通风、电梯、安防、通讯等设备设施。 二、物业设备管理的目的及意义 1.目的： ⑴ 保证物业设备处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值的下降。 ⑵最大限度地发挥其综合效益，为业主或使用人提供舒适、安全的工作和生活条件。 2.意义： 1．物业设备是物业的物质基础之一，是物业管理工作运行的物质平台，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。 2．良好的物业设备管理可以为业主及使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 3．良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，使物业保值增值的有效手段。 4．良好的物业设备管理能为物业公司树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。 5．物业设备管理是城市文明和发展的需要，对精神文明建设和物质文明建设起到保驾护航的作用。 第二节 物业设备及其管理 一、物业设备的分类 二、物业设备管理的主要内容 1．物业设备档案管理 (1)设备档案的种类 ①设备技术资料 设备原始资料、设备卡片与台账、图纸资料、操作说明书、设备运行与维修记录、技术标准。 ②设备管理资料 操作规程与规章制度、政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例等强制性文件。 (2) 设备档案管理的要求 ① 分类存放，科学编制目录 ② 在规定的时间内建档。 ③ 归档时必须进行认真验收，禁止用铅笔、圆珠笔书写文件，文件资料必须完整准确。 ④ 实物资料必须使用档案柜存放，电脑资料应进行备份存储。 ⑤ 设备档案应定时进行整理，对有缺陷的档案要及时进行修补。 ⑥ 借阅的档案应手续齐备并及时归档。 ⑦ 档案室要做到防火、防盗、防潮、防虫、防尘、防高温、防有害气体。 2．物业设备运行管理 (1) 员工管理 (2) 科学制定操作规程 (3) 加强维护保养工作 ① 加强巡视 ② 加强设备的日常及定期维护保养 ③ 定时进行设备点检 ④定期校验设备中的仪表（如压力表、安全阀等）、安全附件 (4) 强化设备成本管理，确保设备经济运行 3．物业设备维修管理 (1) 物业设备的计划性检修 (2) 物业设备的更新改造 (3) 用户维修 (4) 设备维修管理工作程序 请修程序 检修程序 事故处理程序 更新改造程序 第三节  物业设备管理的机构设置和管理制度 一、机构设置 二、物业设备管理制度 1．人员管理方面的制度 (1) 岗位责任制度 (2) 考勤和请假制度 (3) 交接班制度 (4) 值班制度 2．设备管理方面的制度 (1) 物业设备接管验收制度 (2) 物业设备的技术操作规程和安全操作规程 (3) 物业设备的保养及维修制度 (4) 设备运行管理制度 (5) 设备事故分析制度 3．物资管理方面的制度 * * 物业设备 给排水 设备 饮水与燃气 供应设备 采暖、通风与 空气调节设备 消防设备 建筑电气 设备 电梯设备 给 水 设 备 排 水 设 备 饮 水 供 应 设 备 燃 气 供 应 设 备 采 暖 设 备 通 风 设 备 空 调 设 备 灭 火 设 备 报 警 及 联 动 设 备 强 电 设 备 弱 电 设 备 垂 直 升 降 电 梯 扶 梯 计 划 性 检 修 小 修 中 修 大 修 系统大修 通常包括清洗、更换和修复少量易损件；调整较少部分的机件和精度；紧固和润滑等工作 。 对设备的主要零部件进行局部修复和更换，使设备能正常运转到下一周期修理。中修零配件更换率一般在10%～30%。 对设备进行定期的全面检修，对设备进行局部或全部的解体，更换主要部件，修复不合格的零部件。大修零配件更换率一般超过 30%。 对一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。 部门经理 电气主管 办公室 暖通机械主管 弱电组 电梯组 空调组 强电组 水暖组 库房保管 统计 文秘档案