经济法实务 教学课件 ppt 作者 刘宇 金泽龙 戴春平 主编物业管理法务.ppt

模块五：物业管理法务 模块五　物业管理法务 模块五　物业管理法务 【学习目标】 能力目标 1.能熟悉我国物业管理合同的订立、解除； 2.能熟练运用有关物权法及物业管理法律法规； 3.能处理分析和解决物业管理纠纷中的具体问题，维护业主的合法权益。 知识目标 1.了解物业管理法律的概念及法律关系的基本权利和义务； 2.掌握业主、业主大会与业主委员会应享受的权利与义务； 3.掌握物业管理应承担的法律责任及物业的使用与维护。 【知识架构】 【重点难点】 物业管理企业的基本权利和义务； 业主的基本权利和义务； 物业管理合同的订立、变更、解除和终止； 物业管理的纠纷及解决。 【导入案例】 某房地产经营管理有限公司自1998年11月负责管理某小区，并代该市自来水集团公司向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总表，小区业主则分别安装了分户水表，总表与分户水表指正存在差异，自来水集团按照总表计算水费，房地产经营管理有限公司则一直根据分户水表的指针向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由房地产经营管理有限公司承担，但公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求房地产经营管理有限公司承担上述消费差额。你认为本案物业服务企业应不应承担自来水差额费用，并说明你的判断依据！ 【法律导航】 2007年，我国新出台了《物权法》以及根据《物权法》修改颁布的新《物业管理条例》，奠定了我国物业管理立法的基础。在《物权法》颁布实施之前，地方立法活跃，由于各地的物业管理发展不平衡，形成了立法的不平衡、不统一的局面，地方法规在一些重要问题上的体系不协调、规范性差。全国性法律日趋成熟自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之后，全国相继有一大批省、市制定了物业管理的地方法规。在《物权法》颁布实施之后，各地的立法有了一个统一的方向，明确了立法的标准和原则。地方性法规中也根据《物权法》做出修改，完善了法制的统一性，形成了我国物业管理法制体系。 2007年9月1日，国务院公布了《关于修改物业管理条例的决定》以及新的《物业管理条例》的全文，在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业主权益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。新的《物业管理条例》已从2007年10月1日起开始实施。 任务1　物业管理法律关系 物业管理是顺应房地产业的发展而出现的，是房地产开发的延续与完善，处在房地产消费和使用阶段。随着我国经济快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，物业管理目前已成我国一个年轻的、重要的服务行业，被人们称为现代城市的朝阳产业。 1．物业管理法 物业管理法是指国家和地方政权机关依其职权制定、认可、颁布执行的，有关调整物业管理社会关系的法律、行政法规、地方性法规和行政规章等规范性文件以及有法律约束力的立法、行政、司法解释的总和。具体内容表述即物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 1994年，我国建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》等规章。2005年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布《物业管理条例》，自2003年9月1日起施行。 2007年8月26日根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》进行了修正。目前，《物业管理条例》是我国法律层次最高的物业管理法。 2．物业管理法律关系 物业管理法律关系是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间的社会关系之一种，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系。其体现了物业管理关系当事人、参与者的行为目的的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系系统中居于各地位并以特定社会角色身份存在的主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管理法律规范建立的法律关系，换言之在物业管理活动和物业管理过程中产生的社会关系经过法律上的调整就形成了物业管理中的法律关系，包括主体、客体、内容三个要素。 2.1 物业管理法律关系的主体 2.2 物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是指法律关系主体权利和义务共同指向的对象，是主体所需合法利益的外在表现载体。各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同