物业管理法规与案例分析 第二版课件 教学课件 ppt 作者 邢国威 主编第四章 物业买卖.ppt

第四章 物业买卖 本章重点： 商品房现售条件 商品房预售条件 房地产转让的禁止条件 案例：房屋转让的效力 赵某与百年房地产公司签订商品房预售合同，购买101号房屋价格60万，后房地产价格飞涨，世纪房地产公司又以100万元价格卖给了王某，入住之前双方火速办理了产权登记手续。天有不测风云，登记后的第二天，王某正准备去办理入伙，噩耗传来，楼房付之一炬。 问题： 赵某购买房屋有效吗？ 王某购买房屋有效吗？ 风险由谁承担？ 李某与王某签订了房屋买卖合同，王某将其房屋作价100万元卖与李某，李某付清房款后搬入该房居住。因王某刚购得此商品房，还未办理过户登记手续，两人一直未办理产权过户手续。王某办理完过户登记手续后，李某请求王某办理产权过户手续时，王某以房价大涨为由要求李某多支付30万元房款，遭到李某拒绝。于是，王某便以150万元的价格将该房出售给张某，并办理了产权过户手续。 问题： 李某购买房屋有效吗？ 张某购买房屋有效吗？ 一、新建现房转让 （一）新建现房转让的条件 《商品房销售管理办法》 第七条　商品房现售,应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （一）新建现房转让的条件 （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；? （7）物业管理方案已经落实。 （二）购房过程中应注意的一些问题 1.面积误差： 2.两书 3.产权登记 1.面积误差： 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 　　合同未作约定的，按以下原则处理： 　　（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 　　（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 ? 　　 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝──────────── 　 ×100% 　　　　　 　 合同约定面积 ? ? 2.两书 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 ? 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： ??? 1、工程质量监督部门核验的质量等级； ??? 2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； ??? 3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： ??? 屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ??? 墙面、顶抹灰层脱落1年； ??? 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部分、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 ??? 4、用户报修的单位，答复和自理的时限。 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 ? 　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 3.产权登记 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门