房地产的评估方法.ppt

一、市场售价类比法 （一）市场售价类比法的基本思路 1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它是将评估对象房地产与在较近期内已经交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。 2.市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。 市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。 3.市场售价类比法评估计算公式 或： 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。 （二）市场售价类比法的评估步骤 1.广泛收集房地产交易资料 运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的交易资料为基础，如果资料太少，则评估结果难免失真，因此，评估人员要经常性地积累和收集尽可能多的交易资料，而不要等到需要采用市场售价类比法评估时才临时去做。 所收集的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误。 收集房地产交易资料可采取以下途径： （1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； （2）各种报刊上有关房地产交易的广告； （3）同行之间相互提供经手的交易实例资料； （4）假装成顾客，以出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料； （5）其他途径。 2.选择可供比较的交易实例作为参照物 评估人员应对从各个渠道收集的交易实例进行筛选，选择其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。 为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点： （1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同； （2）参照物的用途应与评估对象的用途相同； （3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同； （4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当； （5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同； （6）参照物实体特征应与评估对象相接近； （7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合； （8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格； （10）参照物应选择多个，一般为三个以上。 3.进行市场交易情况修正 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使所选则的参照物的交易价格成为正常价格。 特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面： （1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。 （2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。 （3）有意为逃避交易税，签订是虚假交易合同，造成交易价格偏低。 （4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。 对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。 进行交易情况修正的一般公式为： 正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数 或 式中，交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。 例1 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为： 上例中，如果参照物房地产