利通·青年城全案营销策划报告.ppt

建外SOHO总占地面积为12.28公顷，总建筑面积约为70万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。 建外SOHO最高建筑物高100米，共31层，从开始到竣工只花了两年的时间。《时代》杂志上曾这样评价：“SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代”。 地理位置：北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面） 建外SOHO的商铺沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。已有咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等二百家商家进驻，吸引了众多追求个性化精致生活的时尚人群在此消费。 建外SOHO商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。 SOHO是混合的，在这里可以办公可以居住，这里的房子可以是一个茶室，一个花店，一个艺术工作室，也可以是一个幼儿园，这里的生活有无数种可能性。 事件性公关活动 这个公关活动穿插“玩”的元素，PARTY的感觉，强调青年城就是年轻人的地方、年轻人的生活方式。 例： 万达影城进行产品介绍，之后进行好莱坞等大片放送； 在大歌星KTV等年轻人聚集地进行快乐女生成都歌友会，进行潜移默化的产品传递。 3 区域封锁 主要通过道旗和大牌，布局机场路和黄河路，截流区域来访特别是蓝光·圣菲TOWN城客户。 蓝光·圣菲TOWN城目前来访量较大，平均每天来访在50组以上。 监控时间：2009年8月17日下午15：00-16：00 逗留时间：半小时 当天天气：小雨 项目来访量：1组/5分钟 机 场 路 黄 河 路 长 江 路 临港路 弗客城 圣菲TOWN城 久居福 大 件 路 本地块 锦 华 路 空港总部基地 沿路设置道旗，截流来访航空港客户 沿路设置道旗，截流区域多个项目客户，主要是蓝光·圣菲TOWN城客户 新增广告牌：临港、黄河路交汇处，主要截流蓝光·圣菲TOWN城客户 4 外销、团购 针对城南写字楼、大型商业中心（家乐福等）； 组织针对机场工作人员、高校教职工、空港总部基地工作人员的团购。 目前成都市场在售该类产品如下： 目前成都市场在售跃层类住宅产品仅有翡翠城及海珀香庭； 考虑该类产品的稀缺性，该类竞争可忽略不计。 与全市同类产品之间的竞争 成都类似产品1---翡翠城6号 地理位置：锦江区琉璃乡五桂村一组 户型类型：跃层 梯户比：通廊式（4梯28户） 销售率：33% 面积：86㎡ 物业用途：住宅（70年） 均价：6500元/㎡ 总价区间：55.9万左右 交房标准：清水房 跃层户型 独立自主的双套房 缠绵悱恻的恋爱屋 自由自在的SOHO 温馨四溢的三人世界 灵感四溢的创意坊 成都类似产品2----海珀香庭 地理位置：武侯区双楠（人人乐外侧500 米武侯大道旁） 开发商：上海绿地成都置业有限公司 占地面积：47.17 亩 总建筑面积：10 万㎡ 由“海珀香庭”官邸大户和“香庭88”精粹青年公寓及“海上花”定制式商业三部分组成。 总户数：500户 LOFT面积：80-90㎡ LOFT物业用途：住宅（70年） 梯户比：通廊式结构（4梯27户） 销售率：2008年12月开盘，已销售42%左右 均价：6500元/㎡ 总价区间：52-58.5万 交房标准：清水房 客户群：主要为城西及城南外双楠本地客户，对开发商实力较为认同，年龄大约在29-37左右，喜欢立体变幻的生活方式，投资需求一般。 海珀香庭LOFT产品 海珀香庭经典户型 建筑面积：约87.62㎡（4跃5，6跃7，8跃9）MINI商务套房。 区域竞争---蓝光·圣菲TOWN城（目标客户类似） 区域竞争、板块竞争 典型户型： B1型 2室2厅1卫1厨78㎡，实得面积约84平米；实得率108%。 B5型 2室2厅1卫1厨71㎡，实得面积约76平米；实得率107%。 项目核心卖点： 客户购买动因： 价格因素，项目09年1月份执行均价为2980元/㎡,09年7月回升至3650元/㎡左右，整体价格水平较低； 产品因素： 区域最大的品牌开盘商，300亩超级大盘，约12万㎡生态园林，逾4000㎡的社区体育馆； 配套因素：10万㎡的商业臻善配套 ，1500㎡邻里中心 ，社区引进知名幼儿园与小学教育机构 。 青年城核心竞争优势： 户型稀缺 华阳、中和等地 住宅均价与航空港类似或稍高 发展速度更快、配套更加完善 市场接受度更高 板块竞争 青年城核心竞争优势： 户型稀缺