二手房交易市场的现状、问题及对策研究.doc

PAGE PAGE 2 二手房交易市场的现状、问题及对策研究 【摘要】随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。XX市二手房交易市场在不断发展的进程中，始终存在着房地产经纪机构规模小、经营行为不规范、人员素质偏低、行业诚信经营状况令人堪忧等不容忽视的问题。究其原因，主要是政府政策指引不足、行业行政管理不完善、金融机构支持力度小、行业协会监督不到位等。XX市应当从当地实际情况出发，增强政府以及金融机构对二手房市场的支持力度，加强对房地产经纪机构的建设及监管，加强房地产经纪机构与客户之间的沟通，从而推动XX市二手房交易市场的健康发展。 【关键词】 二手房交易 现状 问题 对策 目 录 * 封面1 * 摘要 关键词2 * 目录3 1 绪论4 1.1 前言4 1.2 研究背景4 1.3研究意义4 2 市场现状5 2.1二手房交易概况5 2.2市场需求旺盛的原因分析5 3 存在的主要问题及原因分析6 3.1存在的主要问题6 3.2原因分析8 4 二手房市场存在问题的对策研究9 4.1增强政府对二手房市场的政策支撑力度9 4.2增加金融机构对二手房交易的支持力度10 4.3加强房地产经纪机构的自身建设10 4.4加强对房地产经纪机构的监管11 5 结论11 参考文献12 【正文】 1.绪论 1.1前言 回首二手房交易巿场十几年来的发展，期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段。本文通过对二手房市场的挖掘，分析XX市房地产销售现状以及XX市二手房市场发展存在的主要问题的基础上，提出完善XX二手房市场健康发展的对策建议，以期推动XX二手房市场的快速发展。 1.2研究背景 全国的房改，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，有了很大的进展。特别是国务院1994（43）号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，住房制度改革取得了很大成就。全国范围内已停止了住房的实物分配，一、二级市场全面加快开放，特别是2006年出台的“国十五条”中又明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。由此可见，国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。 1.3研究意义 二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。 2.市场现状 2.1二手房交易概况 近年来，XX房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。据XX市，仅2012年1-8月份，共办理各类房产交易2452件，面积23万平方米，交易额8.56亿元。交易平均单价为3818.72元。其中增量房1295件，面积13.54万平方米,交易额5.7亿元,存量房1157件，面积9.46万平方米，交易额2.86亿元。 二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了XX市二手房需求量在逐年递增。 2.2市场需求旺盛的原因分析 1）价格相对商品房较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。 住房者根据经济收入的变化，而逐步提高改善自己的居住品质，对于一些收入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，对居住品质要求也不是很高，价位低、交通便捷的二手房便成了首选；而对于一些房改房、已购公房及经济适用房业主，他们会选择购买面积更大、户型更好、配套更完善且价格便宜的二手商品房。 2）拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。 随着XX市的城市改造，大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子，等待政府的补偿和寻找新的住所。例如，由劳动西路一带的拆迁，由于这个地区大多是XX市客车厂、XX市油脂厂等工厂的集体宿舍，拆迁补偿费用是远远买不起这一地区的商品房的，加上这些工厂都已倒闭或重组，大部分居民都是下岗或再就业职工，收入是相当有限的。因此，在拆迁后寻求新住所的时候，二手房会是他们的重要选择。 3）城市环境的完善，道路交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。 大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来，未形成一个整体环境，而二手房以交通便捷、社区成熟、配套设施完善等特点有着得天独厚的优势。随着XX市的经济发展，环境建设加快步伐，使